La presión fiscal obliga a estrellas surcoreanas a vender propiedades de lujo
Las figuras más destacadas del mundo del entretenimiento surcoreano se apresuran a desprenderse de propiedades en los mercados inmobiliarios más exclusivos del país, mientras un régimen fiscal punitivo amenaza con absorber hasta tres cuartas partes de sus ganancias. El período de gracia que permite una tributación reducida sobre las ganancias de capital vencerá a principios de mayo. Por ello, celebridades como Lee Hyeri, integrante de Girl's Day, los actores Ha Jung-woo y Kim Tae-hee, y muchas otras figuras de alto perfil han puesto a la venta propiedades valoradas en millones de dólares en los distritos más cotizados de Seúl. La venta masiva incluye apartamentos de lujo en el complejo Hannam The Hill, edificios comerciales en las principales avenidas de Gangnam y locales comerciales en el moderno barrio de Yeonnam-dong, por un valor conjunto de miles de millones de wones.
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La urgencia se debe a una compleja reforma de los impuestos inmobiliarios que podría elevar hasta el 75% la tasa efectiva sobre las ganancias de capital de ciertos propietarios. Se trata de un cambio drástico frente al régimen actual, con tasas que van del 6% al 45%, según el período de tenencia y el tipo de propiedad. Los nuevos recargos se dirigen específicamente a quienes poseen varias propiedades mediante sociedades en zonas designadas como especulativas, categoría que abarca gran parte de los distritos de Gangnam, Songpa y Yongsan, en Seúl. Para las celebridades que han acumulado vastas carteras inmobiliarias durante la expansión mundial de la ola coreana, la diferencia entre vender ahora y hacerlo el próximo mes podría traducirse en cientos de millones de wones en impuestos adicionales.
Desde hace tiempo, los bienes raíces son el vehículo de inversión preferido de las celebridades surcoreanas, cuyos ingresos por series, películas y exportaciones de K-pop han aumentado considerablemente en la última década. Las casas de moda de lujo y las marcas globales pagan sumas elevadas por patrocinios de estrellas como las integrantes de Blackpink, los miembros de BTS y actores aclamados. Estas figuras públicas han invertido su patrimonio en activos tangibles, en particular en Gangnam, donde el valor de las propiedades ha superado de forma constante tanto la inflación como el rendimiento de las inversiones tradicionales. Los actuales cambios fiscales amenazan con alterar esta estrategia de preservación del patrimonio y obligan a revisar rápidamente carteras que, en algunos casos, incluyen varios edificios y propiedades valoradas en cientos de miles de millones de wones.
Las cuentas detrás del plazo del 9 de mayo
Para entender la urgencia por vender, hay que examinar la suma de los impuestos que entrarán en vigor el 9 de mayo. Actualmente, Corea del Sur aplica impuestos sobre las ganancias de capital en las transacciones inmobiliarias que van del 6% al 45%. La tasa varía según el tramo de ingresos del vendedor y si la propiedad cumple los requisitos para considerarse residencia principal. Sin embargo, los próximos cambios incorporan recargos adicionales dirigidos específicamente a propiedades de inversión en manos de sociedades y de personas con varias viviendas.
A partir del 9 de mayo, quienes posean dos viviendas en zonas designadas como especulativas en Seúl y la vecina provincia de Gyeonggi deberán pagar un 20% adicional sobre la tasa base. A quienes tengan tres propiedades o más se les aplicará un recargo del 30%. Al sumar estos recargos a la tasa base máxima del 45% y a los impuestos locales adicionales sobre los ingresos, que añaden alrededor de un 4,5% a la factura, la carga fiscal total podría alcanzar teóricamente el 75% en transacciones de alto valor en los distritos más caros.
La política se originó durante el gobierno del expresidente Moon Jae-in, que buscó enfriar un mercado inmobiliario recalentado al desalentar la inversión especulativa. Su sucesor, el expresidente Yoon Suk Yeol, aplazó inicialmente estas medidas más estrictas y concedió un respiro temporal que permitió a celebridades e inversionistas adinerados reorganizar sus propiedades. Con el fin del aplazamiento, pronto se aplicará plenamente el conjunto de medidas de la era de Moon.
Ventas urgentes de figuras conocidas: quién vende y qué
La prisa por vender ha provocado una oleada de anuncios de propiedades de lujo en los barrios más caros de Seúl. Lee Hyeri, actriz de 32 años y exintegrante de Girl's Day, puso a la venta un edificio comercial en el distrito de Gangnam por 14.500 millones de wones (unos 9,8 millones de dólares). La propiedad tiene dos plantas subterráneas y seis sobre el nivel de la calle, con una superficie total de 684,4 metros cuadrados. Lee adquirió el terreno en agosto de 2022 a través de una sociedad familiar llamada Empo, demolió la estructura existente y construyó el edificio actual, con una inversión total estimada de 10.700 millones de wones, incluidos los impuestos de adquisición y los costos de construcción. Si se vende por el precio anunciado, generaría una ganancia de unos 4.000 millones de wones antes de que entren en vigor los nuevos impuestos.
La actriz Kim Tae-hee, de 46 años, ya concretó varias ventas estratégicas. En noviembre de 2024 vendió un apartamento de lujo en Hannam The Hill, en el distrito Yongsan de Seúl, por 12.770 millones de wones. Lo había comprado por 4.230 millones en agosto de 2018. La transacción generó ganancias de capital de unos 8.400 millones de wones en siete años. Según informes, también vendió en marzo un edificio comercial de cinco pisos cerca de la estación de Gangnam por 20.300 millones de wones, con una ganancia de 7.100 millones sobre un inmueble que había comprado por 13.200 millones en junio de 2014. Según se informa, Kim y su esposo, Rain, poseían bienes raíces por valor de 81.400 millones de wones en 2020, incluidas propiedades en Seúl y una vivienda en Irvine, California.
El actor Ha Jung-woo, de 48 años, también se sumó a la ola de ventas y, según informes, vendió dos edificios en los distritos de Jongno y Songpa, en Seúl. En marzo obtuvo una ganancia de unos 4.600 millones de wones al vender por 11.900 millones un edificio comercial en el oeste de Seúl que había comprado por 7.300 millones en julio de 2018. El inmueble tenía un local de Starbucks entre sus principales inquilinos, un ejemplo del tipo de propiedades comerciales que se han vuelto populares entre las celebridades que buscan ingresos por alquiler y una revalorización del capital.
Entre otras ventas destacadas figura la del actor Jo Jung-suk, de 46 años, quien vendió en agosto de 2024 un edificio en el distrito de Gangnam por 11.000 millones de wones a través de una sociedad constituida con su esposa, la cantante Gummy. Según informes, obtuvo ganancias de capital por 7.000 millones de wones. Byun Jung-min, exmodelo de 50 años, vendió en junio de 2024 un pequeño edificio en el distrito de Yongsan, con una ganancia de unos 2.300 millones de wones. La cantante de K-pop Soyou, exintegrante del grupo Sistar, vendió en abril su edificio en Yeonnam-dong por casi el doble de los 1.500 millones de wones que pagó en 2016. Por su parte, la actriz Han Hyo-joo vendió en noviembre una propiedad en el centro de Seúl por 8.000 millones de wones, después de comprarla por 5.500 millones en 2017.
Sociedades empresariales bajo mayor escrutinio
Muchas de estas transacciones involucran propiedades en manos de sociedades familiares o entidades empresariales creadas especialmente, una estrategia habitual entre las personas con grandes patrimonios que buscan reducir su carga fiscal. Según la legislación tributaria surcoreana, las sociedades constituidas hace más de cinco años pagan un impuesto de adquisición del 4,6%, frente al 9,4% que se aplica a las entidades más recientes o a las personas físicas. Además, la propiedad a través de una sociedad permite aplicar distintos calendarios de depreciación y deducciones de gastos, lo que puede reducir los ingresos sujetos a impuestos durante el período de tenencia.
Sin embargo, estas estructuras han atraído un mayor escrutinio del Servicio Nacional de Impuestos. Lee Junho, integrante del grupo de K-pop 2PM y protagonista de series como "King the Land", fue objeto de una investigación exhaustiva de la Oficina Regional de Impuestos de Seúl en septiembre de 2024 por un edificio comercial de cuatro pisos en Sinsa-dong, Gangnam. La compra por 17.500 millones de wones, realizada a través de JF Company, la empresa de su familia, despertó sospechas de evasión fiscal mediante una estructura societaria. Su agencia, JYP Entertainment, sostuvo que se pagaron íntegramente todos los impuestos adicionales determinados y que la diferencia se debió a distintas interpretaciones entre las autoridades fiscales y los representantes del artista, no a una evasión deliberada. El caso, sin embargo, pone de relieve los riesgos que enfrentan las celebridades que invierten en bienes raíces.
El uso de sociedades para invertir en bienes raíces se ha vuelto especialmente polémico, mientras el gobierno endurece las restricciones a los préstamos y aumenta los impuestos. El gobierno de Moon amplió los límites de la ratio de servicio de la deuda y de la relación entre préstamo y valor (LTV) para incluir propiedades no residenciales como terrenos, galerías comerciales y edificios residenciales con oficinas. Actualmente, la ratio LTV es del 70% para los préstamos de entidades financieras locales. Sin embargo, a partir de julio, los préstamos para edificios no residenciales en las populares zonas de Gangnam, Songpa y Yongsan tendrán un límite del 40%, lo que restringirá considerablemente la capacidad de los inversionistas para financiar sus compras con deuda.
Expertos del sector advierten que la combinación de aumentos fiscales y restricciones al crédito podría desestabilizar los mercados inmobiliarios de alta gama. Cho Hyun-taek, investigador de SG Lab, un centro privado de estudios inmobiliarios, analizó los cambios en los préstamos.
Con las normas sobre la relación entre préstamo y valor (LTV) que limitan el acceso al crédito, los pequeños inversionistas tendrán más obstáculos para invertir. Como los propietarios de las zonas populares buscan vender sus propiedades antes de julio, se espera cierta volatilidad en los precios.
El impacto en el mercado más allá de las celebridades
Aunque las transacciones de millones de dólares de las celebridades acaparan los titulares, los cambios fiscales afectan a un grupo más amplio de inversionistas adinerados que han llevado el mercado inmobiliario de lujo de Seúl a niveles extraordinarios. En distritos como Gangnam, los apartamentos se venden habitualmente por entre 3 y 7 millones de dólares estadounidenses, precios que contrastan con el salario promedio de Corea del Sur. La venta masiva de celebridades podría anticipar una mayor volatilidad de los precios, mientras inversionistas institucionales y particulares vuelven a evaluar el rendimiento después de impuestos de las propiedades de alta gama.
La combinación de impuestos más estrictos y normas de crédito más restrictivas supone un cambio importante en el enfoque de Corea del Sur sobre la inversión inmobiliaria. Durante años, los bienes raíces fueron el principal vehículo de acumulación de riqueza para las élites del país. Los edificios comerciales en distritos de moda ofrecían tanto ingresos por alquiler como una considerable revalorización del capital. El nuevo régimen busca orientar la inversión hacia actividades económicas productivas en lugar de la tenencia especulativa de propiedades, aunque sus críticos sostienen que las medidas podrían simplemente llevar a los inversionistas a otras clases de activos o a mercados extranjeros.
Analistas del sector señalan que el momento de estas ventas refleja una planificación financiera sofisticada, no pánico. Al vender antes del 9 de mayo, los propietarios mantienen las tasas fiscales actuales, mientras que los compradores adquieren activos sabiendo cuál será la carga fiscal futura. Esto crea un período temporal de aumento de las transacciones, seguido de una posible desaceleración del mercado a medida que sube considerablemente el costo de tener varias propiedades.
Lo esencial
- Los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades en Corea del Sur subirán considerablemente a partir del 9 de mayo. Las tasas podrían llegar al 75% para sociedades que posean varias propiedades en zonas especulativas.
- Celebridades como Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk y Soyou han puesto a la venta o vendido propiedades de lujo en los distritos de Gangnam, Yongsan y Jongno, en Seúl, antes de que venza el plazo.
- Los nuevos recargos añaden un 20% para quienes poseen dos viviendas y un 30% para quienes tienen tres o más en las zonas designadas, además de las tasas base del 6% al 45%.
- La relación entre préstamo y valor para propiedades no residenciales en distritos de alta gama bajará del 70% al 40% a partir de julio, lo que limitará aún más la capacidad de endeudamiento para invertir.
- Las medidas fiscales se originaron durante el gobierno de Moon Jae-in y fueron aplazadas temporalmente por el gobierno de Yoon Suk Yeol antes de la fecha límite de aplicación actual.
- Las estructuras de propiedad a través de sociedades están bajo mayor escrutinio. El Servicio Nacional de Impuestos investiga transacciones como la compra, por parte de Lee Junho, de un edificio valorado en 17.500 millones de wones a través de una empresa familiar.
