Por qué se encarecen los condominios usados en Tokio
Los precios de los condominios usados en Tokio suben a un ritmo más rápido, a medida que los compradores dejan las viviendas de nueva construcción y optan por inmuebles de segunda mano. La escasez de nuevos proyectos, el aumento de los costos de construcción y del suelo, y la fuerte demanda de compradores nacionales y extranjeros han encarecido excepcionalmente los apartamentos nuevos. Muchos hogares que habrían comprado una vivienda nueva ahora optan por una de segunda mano, lo que ha reducido la oferta en el mercado secundario y ha elevado los precios de cierre y el precio por metro cuadrado.
Contenido
- Por qué se encarecen los condominios usados en Tokio
- Se agota la oferta nueva y los compradores optan por viviendas usadas
- Qué muestran los datos sobre los precios y las ventas de viviendas usadas
- Dónde es más fuerte el crecimiento
- La presión sobre la asequibilidad y la experiencia de los compradores
- Financiamiento, tasas de interés y el papel de los compradores extranjeros
- Qué hacen ahora los compradores y los vendedores
- Cómo influyen en el valor la antigüedad, las normas y la administración del edificio
- Qué podría cambiar en los próximos meses
- Puntos clave
Las cifras más recientes muestran hasta qué punto se ha extendido este cambio. Según datos del mercado correspondientes a junio de 2025 de la Red de Información Inmobiliaria del Este de Japón (REINS, por sus siglas en inglés), las transacciones de condominios usados en el área metropolitana de Tokio aumentaron a 4.299 unidades, un 31,9 por ciento más que un año antes. El precio promedio por metro cuadrado alcanzó los 833.400 yenes, un 6,9 por ciento más interanual y el 62.º mes consecutivo de aumentos. El valor promedio de las transacciones fue de unos 52,09 millones de yenes. Al mismo tiempo, el inventario disponible en el mercado cayó un 0,7 por ciento, hasta 44.428 unidades, su decimocuarta caída mensual, aunque las nuevas ofertas registraron un ligero aumento.
El atractivo del mercado de segunda mano está directamente relacionado con los precios extremos de las viviendas nuevas, sobre todo en el centro de Tokio. Según datos de seguimiento del sector, el precio promedio de un apartamento de nueva construcción en los 23 distritos superó los 100 millones de yenes por segundo año consecutivo y promedió unos 116,3 millones de yenes en los 12 meses hasta marzo de 2025. El precio de los apartamentos nuevos en los distritos centrales también es muy elevado por metro cuadrado: ronda los 1,7 millones de yenes. Estos niveles reflejan la escasez de suelo en los barrios más cotizados, los elevados costos de construcción y mano de obra, y una cartera de proyectos inclinada hacia torres de lujo dirigidas a compradores adinerados locales y extranjeros.
Las limitaciones de la oferta tienen raíces profundas. El número de condominios de nueva construcción puestos a la venta en el área metropolitana de Tokio cayó alrededor de un 17 por ciento en 2024, hasta su nivel más bajo desde 1973, y la escasez de inventario se ha prolongado en 2025. Aunque los promotores han ofrecido más unidades en zonas suburbanas, la demanda sigue siendo firme y esto contribuye poco a aliviar la presión sobre los precios en los distritos centrales. El resultado es una brecha cada vez mayor entre lo que muchos compradores pueden pagar por una vivienda nueva y lo que hay disponible, lo que convierte al mercado de segunda mano en el principal foco de interés para las familias.
Se agota la oferta nueva y los compradores optan por viviendas usadas
Los promotores se enfrentan al aumento de los costos de los insumos y a la escasez de terrenos adecuados en barrios con buenas conexiones de transporte, escuelas y servicios. Reunir terrenos en los distritos centrales es un proceso complejo y prolongado. Los costos de construcción aumentaron durante la pandemia y después de ella, debido al encarecimiento de los materiales, la logística y los salarios. Cuando los proyectos solo son viables a precios más altos, los precios de lanzamiento también suben. El giro hacia proyectos de alta gama, con conserjería, servicios y residencias de marca, ha reforzado la tendencia al lujo, ha elevado los precios promedio y ha dejado al margen a compradores con presupuestos medios.
En 2024, el precio promedio de las viviendas nuevas en el conjunto del área metropolitana registró un modesto descenso, a medida que la composición de las ventas se normalizó tras el auge de los lanzamientos de lujo en 2023. El precio promedio de un apartamento nuevo en el área metropolitana bajó alrededor de un 3,5 por ciento, hasta unos 78 millones de yenes. En el centro de Tokio, el precio promedio de las viviendas nuevas descendió a unos 112 millones de yenes. Los analistas sostienen que se trata de una pausa y no de un cambio de tendencia a largo plazo, porque los factores fundamentales —la limitada oferta nueva y el aumento de los costos de construcción— siguen vigentes.
Tetsuya Kaneko, director de investigación de Savills Japan, advirtió que no se debe dar demasiada importancia al descenso interanual del precio promedio de las viviendas nuevas en el área metropolitana en 2024.
No deberíamos interpretar el descenso temporal como un máximo. La tendencia general al alza llegó para quedarse, sobre todo si se tienen en cuenta la inflación general y la escasez de mano de obra.
Para los hogares que quieren seguir viviendo en la ciudad y no pueden pagar una vivienda nueva, los apartamentos de segunda mano se han convertido en la opción práctica. Las unidades renovadas suelen ofrecer una sensación y una funcionalidad similares a las de una construcción nueva. Muchos compradores buscan edificios antiguos remodelados que cumplan las normas sísmicas modernas, especialmente los situados cerca de estaciones y escuelas en los 23 distritos.
Qué muestran los datos sobre los precios y las ventas de viviendas usadas
La tendencia a largo plazo ya favorecía al mercado de segunda mano antes de 2024. Los datos de transacciones de años anteriores muestran un claro aumento durante una década de los precios de los condominios usados en el área metropolitana de Tokio. En 2022, el precio de venta promedio alcanzó unos 42,76 millones de yenes, más de un 10 por ciento por encima del año anterior, mientras que el precio promedio por metro cuadrado subió a unos 672.400 yenes. En la última década, el precio por metro cuadrado de los condominios usados de la región aumentó más de un 70 por ciento. Los bajos costos de los préstamos, la preferencia por vivir en la ciudad y la mejora sostenida de la calidad de las viviendas contribuyeron a esa subida.
Las cifras mensuales más recientes indican que el impulso no ha perdido fuerza. En junio de 2025, REINS informó de un amplio aumento de la actividad en el área metropolitana de Tokio, que incluye Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama. Las ventas en Tokio propiamente dicho subieron casi un 30 por ciento interanual, mientras que Saitama encabezó el crecimiento, con un aumento superior al 47 por ciento. El tamaño promedio de las unidades vendidas fue de unos 62,5 metros cuadrados, algo menor que un año antes, mientras que la antigüedad promedio de los edificios vendidos subió a unos 27 años. Este giro hacia viviendas más antiguas y algo más pequeñas es una de las formas en que los compradores ajustan sus presupuestos para permanecer en las zonas que prefieren.
Dónde es más fuerte el crecimiento
En junio, Tokio registró 2.360 transacciones de condominios usados, un 29,8 por ciento más que un año antes. En Kanagawa se cerraron 1.003 operaciones, un 40,5 por ciento más. Saitama registró 509, un 47,1 por ciento más, mientras que Chiba alcanzó 427, un 12,1 por ciento más. En cuanto a los precios, el promedio por metro cuadrado en el área metropolitana de Tokio subió un 6,9 por ciento, hasta 833.400 yenes, su 62.º aumento mensual consecutivo. El inventario lleva más de un año en descenso, una señal de que la demanda supera el ritmo al que los propietarios ponen unidades a la venta.
El patrón refleja una realidad sencilla. Los compradores que no pueden o no quieren pagar el sobreprecio de las viviendas nuevas en los distritos más cotizados siguen decididos a tener una vivienda en la ciudad. Compiten por unidades renovadas y bien ubicadas en edificios antiguos, y muchos están dispuestos a sacrificar espacio o aceptar trayectos más largos para mantener el precio a su alcance. Esta combinación de concesiones ha transformado el segmento medio del mercado.
La presión sobre la asequibilidad y la experiencia de los compradores
La brecha de asequibilidad entre las viviendas nuevas y las usadas es notable. A principios de 2025, el precio promedio de oferta de un apartamento usado estándar de 70 metros cuadrados en el área metropolitana de Tokio rondaba los 69,8 millones de yenes. Esto contrasta con un promedio de unos 116,3 millones de yenes para las viviendas de nueva construcción en los 23 distritos durante los 12 meses más recientes. El análisis de las transacciones de la última década sugiere que los apartamentos usados suelen venderse alrededor de un 45 por ciento por debajo del precio de las viviendas nuevas. La brecha varía según la ubicación y la calidad del edificio, pero la tendencia es clara.
Para muchas familias, la lista de requisitos parece sencilla: tres dormitorios, al menos 70 metros cuadrados, un barrio seguro a una distancia razonable del trabajo y un edificio que cumpla las normas sísmicas modernas. Los precios de estas viviendas en los distritos centrales superan con creces lo que muchos hogares pueden financiar. En Bunkyo, Setagaya y Minato, incluso las unidades antiguas de ese tamaño han alcanzado precios que presionan los presupuestos familiares. Entonces, la búsqueda se amplía a los distritos periféricos o a las prefecturas cercanas, o se orienta hacia unidades más pequeñas en los mismos barrios.
Es fundamental conocer las normas sísmicas. Japón elevó su código sísmico en 1981; a menudo se habla de la nueva norma. Es más probable que los edificios terminados desde principios de la década de 1980 cumplan ese criterio. Los compradores también prestan atención a la actualización de 2000 de la Ley de Normas de Construcción, que añadió reglas más estrictas para el diseño estructural. Los apartamentos que cumplen estas normas pueden alcanzar precios más altos en el mercado de segunda mano. Las unidades renovadas en edificios antiguos y bien mantenidos, con asociaciones de propietarios activas, también atraen a quienes buscan interiores modernos sin pagar el precio de una vivienda nueva en la misma zona.
En el segmento más alto, el mercado de lujo ha elevado los promedios. Según se informó, un ático vendido recientemente en un complejo residencial de pequeña escala cerca de Harajuku superó los 9.500 millones de yenes, un récord nacional por precio por tsubo. Un tsubo es una unidad de superficie equivalente a 3,3 metros cuadrados. Estas operaciones excepcionales son poco frecuentes, pero ponen de relieve la disposición de los compradores adinerados a pagar por ubicaciones privilegiadas, servicios y privacidad. También muestran cómo la composición de las viviendas disponibles puede hacer variar los precios promedio generales de un año a otro.
Financiamiento, tasas de interés y el papel de los compradores extranjeros
Los costos de financiamiento siguen favoreciendo a los compradores. El Banco de Japón ha elevado ligeramente las tasas de política monetaria desde niveles cercanos a cero, pero los costos hipotecarios siguen siendo bajos según los estándares internacionales. Productos populares de tasa fija, como Flat 35, se han mantenido este año cerca del 1,5 por ciento. Los bancos siguen compitiendo con fuerza por los clientes hipotecarios, lo que ha mantenido estrechos los márgenes de los préstamos. Esto ha permitido a los compradores estirar sus presupuestos para adquirir viviendas usadas, aunque el precio por metro cuadrado siga subiendo.
Mari Kumagai, directora de investigación sobre Japón de Cushman and Wakefield, señaló que un aumento moderado de las tasas de política monetaria no necesariamente hará que los costos hipotecarios suban bruscamente para los compradores.
Un aumento de las tasas de interés se consideraría negativo, pero su impacto se ve compensado por la competencia entre los bancos.
El capital extranjero también ha influido. La debilidad del yen ha hecho que los inmuebles de Tokio sean más asequibles al calcular su precio en dólares u otras monedas importantes. Los compradores extranjeros siguen activos en los distritos centrales, especialmente en el segmento de condominios de alta gama. Para los inversionistas, la baja tasa de viviendas desocupadas, el aumento de los alquileres en los distritos centrales y la percepción de Tokio como un mercado seguro han convertido los inmuebles residenciales en un activo atractivo. La mayor participación en el segmento de lujo no determina los precios de los apartamentos usados de toda la ciudad, pero influye en los precios más altos y refuerza la confianza de los promotores que planifican nuevos proyectos.
El banco central de Japón ha advertido a las entidades crediticias que controlen su exposición a la actividad especulativa a medida que suben los precios inmobiliarios. En una publicación reciente, el Banco de Japón instó a actuar con cautela en ciertos tipos de préstamos inmobiliarios con componentes transfronterizos.
Los bancos deben gestionar con cuidado los riesgos relacionados con su exposición a inversionistas internacionales que compran propiedades aquí.
Un mayor control de los riesgos no equivale a restringir las hipotecas para los hogares, y no hay indicios de una contracción del crédito en los préstamos hipotecarios convencionales. Sí muestra que las autoridades siguen de cerca el ciclo inmobiliario y están atentas a posibles vulnerabilidades si suben los costos de financiamiento globales o si el yen registra fuertes movimientos.
Qué hacen ahora los compradores y los vendedores
Los compradores se han vuelto más flexibles en cuanto al tamaño y la antigüedad de las viviendas. Los datos de cierre de operaciones apuntan a una preferencia gradual por unidades algo más antiguas y pequeñas, sobre todo cerca de estaciones que reducen los tiempos de traslado. Muchos compradores priorizan interiores renovados y una buena administración del edificio por encima de una mayor superficie. El aumento de empresas especializadas en renovaciones, que compran, remodelan y revenden condominios antiguos, ha ampliado la oferta de viviendas listas para ocupar en barrios populares.
Los vendedores de unidades bien ubicadas y renovadas están probando precios de oferta más altos. Las viviendas cuyo precio se ajusta a las ventas recientes de inmuebles comparables y que están en buen estado, con renovaciones recientes y documentación clara sobre el mantenimiento del edificio, atraen varias ofertas. En cambio, las unidades que necesitan obras importantes o están lejos de las estaciones tardan más en venderse, incluso en un mercado activo. La brecha entre las mejores viviendas y las menos atractivas se ha ampliado.
Cómo influyen en el valor la antigüedad, las normas y la administración del edificio
La antigüedad por sí sola no determina el precio en el mercado de condominios de Tokio. Muchos edificios de las décadas de 1980 y 1990 han recibido reparaciones importantes y cuentan con asociaciones de propietarios activas que los administran bien. Los compradores suelen revisar el saldo del fondo de reserva del edificio, el historial de reparaciones, el estado de los ascensores y las obras previstas. Un fondo de reserva sólido y un plan claro de mantenimiento futuro pueden respaldar el precio. Los edificios que acaban de completar reparaciones importantes, como las de fachadas e impermeabilización, pueden alcanzar precios más altos, porque los compradores prevén menos derramas a corto plazo.
Las normas sísmicas marcan una clara diferencia. En igualdad de condiciones, las propiedades construidas conforme a la norma de 1981, y sobre todo las diseñadas después de la actualización de 2000, suelen venderse a precios más altos por metro cuadrado. Los prestamistas también consideran estas construcciones más favorables, lo que puede facilitar el financiamiento y ampliar el grupo de compradores interesados. Los edificios antiguos que no cumplen la norma también pueden venderse, sobre todo si están en ubicaciones excelentes, pero el precio refleja el riesgo adicional y el posible costo de las mejoras.
Qué podría cambiar en los próximos meses
La mayoría de los analistas prevé que los precios de los condominios de Tokio seguirán subiendo en 2025, aunque a un ritmo más moderado que en los dos últimos años. Es probable que la oferta en el segmento de segunda mano siga siendo escasa mientras la oferta nueva siga limitada y los costos de los préstamos se mantengan bajos. Conviene observar si aumenta el número de nuevos proyectos que lanzan los promotores, especialmente si se estabilizan los costos. La moneda seguirá influyendo en la participación extranjera. Un yen más fuerte podría enfriar la demanda externa, mientras que una mayor debilidad podría prolongar la presión compradora extranjera en los distritos más cotizados.
Los factores internos también serán importantes. El crecimiento de los salarios, la evolución de las bonificaciones y la seguridad laboral influyen en cuánto pueden estirarse los hogares para comprar una vivienda. Si los ingresos siguen creciendo moderadamente, el mercado de segunda mano debería mantener su respaldo, aunque la asequibilidad siga siendo un reto para las familias que buscan viviendas más grandes en los distritos centrales. Por ahora, el conjunto de los indicios apunta a nuevas subidas de precios para los condominios usados, impulsadas por una demanda persistente y la falta de alternativas en el segmento de viviendas nuevas.
Puntos clave
- Las transacciones de condominios usados en el área metropolitana de Tokio aumentaron un 31,9 por ciento en junio de 2025; el precio por metro cuadrado subió un 6,9 por ciento y acumuló 62 meses consecutivos de aumentos.
- Los lanzamientos de nuevos condominios cayeron alrededor de un 17 por ciento en 2024, hasta su nivel más bajo desde 1973, lo que mantuvo limitada la oferta y llevó a los compradores al mercado de segunda mano.
- El precio promedio de las viviendas nuevas en los 23 distritos rondó los 116,3 millones de yenes en el último año, mientras que el precio de oferta de una vivienda usada típica de 70 metros cuadrados se acercó a los 69,8 millones de yenes.
- El inventario de condominios usados cayó por decimocuarto mes consecutivo en junio, aunque las nuevas ofertas aumentaron ligeramente.
- Las bajas tasas hipotecarias, la debilidad del yen y la persistente demanda urbana respaldan los precios, mientras que el Banco de Japón insta a los prestamistas a gestionar con cuidado los riesgos inmobiliarios.
- Los compradores aceptan viviendas más pequeñas o antiguas para permanecer en las zonas que prefieren; las viviendas renovadas en edificios que cumplen las normas sísmicas modernas alcanzan precios más altos.
- Los analistas prevén nuevas subidas, posiblemente más lentas, de los precios de los condominios usados en 2025, salvo que un aumento significativo de la oferta nueva o un cambio brusco en las condiciones de financiamiento alteren el equilibrio.
