CapitaLand atrae a los consumidores chinos con nuevas marcas y un REIT minorista en Shanghái

Por qué CapitaLand está renovando sus centros comerciales en China

CapitaLand Investment, la gestora inmobiliaria con sede en Singapur, está impulsando medidas para mantener animados y relevantes sus centros comerciales en China ante los rápidos cambios en los gustos de los consumidores. La empresa incorpora una oleada de marcas nuevas en el mercado a propiedades destacadas como Raffles City Shanghai y Suzhou Center Mall. En visitas recientes, los compradores podían encontrar favoritas chinas como la marca de cosméticos Judydoll y la cadena de té con leche Ah Ma Handmade, junto a nombres de Singapur como Charles & Keith y Bee Cheng Hiang. La combinación de marcas locales exitosas y referentes regionales ofrece a los consumidores chinos nuevos motivos para visitar los centros y, al mismo tiempo, brinda a los comerciantes una vía gestionada para entrar en uno de los mercados minoristas más competitivos del mundo.

Puah Tze Shyang, director ejecutivo de CapitaLand Investment China, describió el enfoque con claridad. En una entrevista en septiembre, explicó que el grupo aprovecha su escala y sus relaciones para seleccionar propuestas novedosas para cada ubicación. Dijo que el objetivo es diferenciarse incorporando continuamente conceptos nuevos para el mercado y renovando rápidamente los formatos cuando cambian las tendencias. La estrategia coincide con un cambio más amplio en el gasto en China, donde ganan terreno los pequeños caprichos y las experiencias gratificantes que no afectan demasiado al bolsillo.

Al mismo tiempo, CapitaLand está abriendo una nueva vía para financiar esa renovación comercial. La empresa lanzó en Shanghái un fondo de inversión inmobiliaria minorista nacional, llamado CapitaLand Commercial REIT, con dos centros comerciales de alta ocupación en Guangzhou y Changsha como activos iniciales. La cotización, el primer fondo minorista de la bolsa de Shanghái patrocinado por una empresa internacional, busca captar capital del mercado interno y reinvertir los fondos en las operaciones. La iniciativa respalda un modelo con pocos activos en propiedad, que libera efectivo para reinvertir mientras el grupo sigue operando y mejorando sus centros comerciales.

Qué significa incorporar marcas nuevas en Raffles City y otros centros

Raffles City Shanghai muestra cómo funciona el plan en la práctica. Sus inquilinos van desde marcas chinas de rápido crecimiento hasta marcas internacionales muy conocidas entre los compradores más jóvenes. La oferta de belleza, bebidas y aperitivos genera un flujo constante de visitantes a toda hora, mientras que las principales tiendas de moda y estilo de vida atraen un mayor gasto los fines de semana. Marcas de Singapur como Charles & Keith y el productor de alimentos tradicionales Bee Cheng Hiang aportan un toque transfronterizo que destaca en un entorno muy concurrido.

Raffles City The Bund como plataforma de lanzamiento

En otra zona de la ciudad, Raffles City The Bund inauguró su centro comercial de seis plantas con una demostración de escala y novedad. Cuando abrió sus puertas en 2021, el centro registró más de 300.000 visitantes el primer día y alcanzó una ocupación comprometida de alrededor del 92 %. Más de la mitad de sus más de 200 marcas eran nuevas en China, el este de China, Shanghái o la cartera de CapitaLand. El complejo combina comercios con dos edificios de oficinas de categoría A, espacios para eventos y atracciones seleccionadas, como un parque de patinaje cubierto y una réplica de una calle de Shanghái de la década de 1990. El concepto refleja lo que CapitaLand busca reproducir en otras ciudades: una experiencia comercial que se renueva constantemente y tiene el entretenimiento como uno de sus ejes.

Más allá de Shanghái, el efecto de red

La oferta de marcas se extiende más allá de Shanghái. Propiedades como Suzhou Center Mall y CapitaMall SKY+ en Guangzhou apuestan por una oferta constante de conceptos de comida y bebida, cultura de coleccionismo y tiendas especializadas que marcan tendencia en las redes sociales. Las nuevas incorporaciones ayudan a dar una personalidad propia a cada centro. La red permite a CapitaLand probar conceptos en una ciudad y luego ampliar los que tienen éxito a otras, adaptando la combinación de inquilinos a los gustos locales.

Una estrategia comercial pensada para el gasto emocional

Los centros comerciales chinos se están adaptando a una forma de gasto que suele denominarse consumo emocional. Los compradores, sobre todo los más jóvenes, se dan pequeños gustos asequibles, desde postres temáticos y té con leche hasta juguetes coleccionables y series limitadas de productos de la cultura popular. Esta tendencia favorece a los centros que reaccionan con rapidez, crean espacios inmersivos y organizan eventos frecuentes. También impulsa una oferta con más establecimientos de comida y bebida y más puestos especializados, capaces de aprovechar una tendencia en las redes sociales y dar paso luego a la siguiente.

Los alquileres se están adaptando en consecuencia. Los gestores de centros comerciales señalan que alrededor del 30 % de los inquilinos puede cambiar cada año, lo que supone una renovación completa en un plazo de tres años. La comida y la bebida representan ahora entre el 30 % y el 40 % de los inquilinos, frente a aproximadamente entre el 25 % y el 30 % antes. Muchos restaurantes aceptan contratos de alquiler más cortos. Algunos puestos dedicados únicamente a la comida para llevar firman contratos de tan solo un año y medio, sobre todo si la marca se ha vuelto viral en plataformas como Xiaohongshu. El modelo de alquiler también está incorporando una mayor proporción variable vinculada a las ventas, lo que incentiva a los inquilinos a aumentar la rotación y el número de ocupantes por mesa, además de aceptar pedidos a domicilio para elevar los ingresos en las horas de menor actividad.

Las marcas de coleccionables y estilo de vida encajan bien en esta fórmula. Pop Mart y Miniso prosperan con la venta de juguetes y artículos para el hogar asequibles en tiendas de diseño lúdico. Los artículos coleccionables en cajas sorpresa ofrecen a los compradores una pequeña emoción a bajo costo, un atractivo útil cuando las compras de alto valor parecen menos urgentes. Los centros también buscan atraer a comunidades de fans, cuyos integrantes, seguidores de cantantes o actores, organizan tiendas temporales de productos y encuentros que generan una gran afluencia durante conciertos y ocasiones especiales. Incluso las salas de exposición de automóviles se han convertido en imanes para atraer visitantes. Los fabricantes de vehículos eléctricos, desde las empresas nacionales líderes hasta los nuevos participantes, pagan alquileres elevados por amplios espacios interactivos que funcionan tanto como centros de pruebas de conducción como galerías de marca.

Puah Tze Shyang afirma que esta renovación constante es fundamental para el enfoque de CapitaLand. En una entrevista reciente resumió el objetivo y explicó por qué las nuevas marcas ayudan a diferenciar sus centros.

Incorporar marcas nuevas en el mercado a nuestros centros comerciales es una de las formas de destacar en un entorno minorista dinámico.

Para los operadores de centros comerciales, la fórmula es sencilla. Si la experiencia resulta novedosa y propicia la interacción social, llegan los visitantes. Una vez que hay afluencia, una mayor proporción de alquileres vinculados a las ventas y una programación bien pensada pueden elevar los ingresos incluso cuando la confianza macroeconómica es cautelosa.

Cómo encaja en el plan el nuevo fondo inmobiliario minorista de Shanghái

La otra parte de la estrategia es financiera. CapitaLand ha lanzado en Shanghái un fondo de inversión inmobiliaria minorista para canalizar capital nacional hacia sus centros comerciales en China y mantener las operaciones dentro de la empresa. Un REIT es un vehículo que posee propiedades generadoras de ingresos y distribuye a sus partícipes la mayor parte de los ingresos por alquiler. Al vender una participación de los activos al fondo y seguir gestionándolos, el patrocinador puede reciclar capital y ampliar su plataforma sin asumir un volumen elevado de nueva deuda.

El nuevo fondo, CapitaLand Commercial REIT, comenzó a cotizar en la Bolsa de Shanghái con dos activos iniciales. CapitaMall SKY+ en Guangzhou y CapitaMall Yuhuating en Changsha tienen una superficie bruta total de 168.405 metros cuadrados y una ocupación comprometida conjunta de alrededor del 97 %. Al inicio de la cotización, el valor de los dos centros era de aproximadamente 2.800 millones de yuanes. CapitaLand Investment, CapitaLand Development y CapitaLand China Trust poseen en conjunto al menos el 20 % del vehículo, y CapitaLand sigue operando los centros comerciales.

La cotización marca un hito. Es el primer fondo minorista de la bolsa de Shanghái patrocinado por una empresa internacional. También complementa CapitaLand China Trust, un fondo cotizado en Singapur que ya posee activos comerciales en el país. Con una cartera potencial de 43 propiedades comerciales en funcionamiento en 18 ciudades chinas y activos comerciales bajo gestión valorados en unos 18.000 millones de dólares singapurenses, CapitaLand tiene margen para incorporar activos futuros a cualquiera de las dos plataformas cuando las condiciones sean adecuadas.

Puah Tze Shyang prevé un sólido interés por estos productos en China. Ha señalado la abundante liquidez local y el creciente interés de las instituciones nacionales, incluidas las aseguradoras que están aumentando sus inversiones inmobiliarias. En una sesión informativa reciente resumió esa perspectiva en términos sencillos.

El sector de los REIT en China avanza por una senda positiva, respaldado por una amplia liquidez y una creciente asignación de capital por parte de las instituciones nacionales. Nuestra perspectiva sobre el mercado sigue siendo positiva a largo plazo.

También presentó la cotización en Shanghái como un hito para CapitaLand y para el mercado. Al recurrir al capital nacional, la empresa puede fortalecer su balance y destinar los ingresos a proyectos que se ajusten a las prioridades de las políticas públicas, al tiempo que mantiene una base estable de ingresos por comisiones de su plataforma de fondos.

Equilibrar el crecimiento con la cautela en un mercado difícil

Aunque incorpora nuevas marcas y crea un vehículo de inversión nacional, CapitaLand mantiene una postura prudente respecto a su exposición a China. La dirección ha indicado que busca reducir con el tiempo la proporción de China en los fondos del grupo bajo gestión, un cambio que podría implicar desinversiones y pérdidas por ajustes al valor razonable que afectarían a los resultados no operativos a corto plazo. La venta de activos en China ha sido difícil durante la prolongada caída del sector inmobiliario, y en los últimos periodos a la empresa le ha resultado más fácil reciclar capital en Singapur y otros mercados. El giro hacia un modelo con pocos activos en propiedad y el uso de socios de capital nacionales buscan mantener activa la actividad en China sin depender únicamente del balance de la empresa.

Esta combinación de cautela y compromiso refleja las condiciones sobre el terreno. Las ventas minoristas siguen creciendo interanualmente, pero los consumidores aún meditan las compras importantes. Los centros que ofrecen novedades y actividades comunitarias siguen atrayendo un flujo constante de visitantes, y los gestores que comparten riesgos con los inquilinos mediante una mayor proporción de alquiler variable pueden alinear sus incentivos. La plataforma de REIT ofrece otra herramienta: permite a los inversores nacionales adquirir participaciones en centros comerciales concurridos y proporciona al patrocinador capital para mejorar las propiedades y renovar la oferta de inquilinos.

Qué significa para los compradores, las marcas y los inversores

Para los compradores, la experiencia se orienta más hacia la diversión y la variedad. Cabe esperar más espacios gastronómicos con menús más breves y mayor rotación, más cafeterías diseñadas para sacar fotos y más tiendas temporales vinculadas a los videojuegos, el anime y la cultura de los ídolos. Las marcas nuevas en el mercado probarán ideas con rapidez, mientras que las marcas conocidas abrirán tiendas insignia que también funcionarán como espacios sociales.

Para las marcas, los centros comerciales de CapitaLand ofrecen una vía de entrada gestionada. La empresa puede ubicar una tienda de debut en una zona de gran afluencia, coordinar campañas con los inquilinos vecinos y hacer un seguimiento del rendimiento mediante alquileres basados en las ventas que premian la rotación. Los contratos más cortos y los formatos de tiendas temporales permiten a las empresas jóvenes poner a prueba sus propuestas. Las que tengan éxito podrán expandirse dentro de la misma red a ciudades cercanas.

Para los inversores, el fondo cotizado en Shanghái abre una vía nacional para participar en los ingresos por alquiler de centros comerciales consolidados. El fondo también amplía la base de ingresos por comisiones del patrocinador. Junto con CapitaLand China Trust, cotizado en Singapur, la plataforma puede facilitar un ritmo constante de reciclaje de activos si las valoraciones y las condiciones del mercado son favorables.

Aspectos que conviene observar

La confianza de los consumidores puede fluctuar con las noticias macroeconómicas. Una recuperación de los mercados inmobiliario o bursátil ayudaría a mejorar la confianza. Si el crecimiento vuelve a desacelerarse, el gasto en pequeños caprichos podría resistir, pero los inquilinos que ofrecen productos de alto valor podrían aplazar sus aperturas. Los centros tendrán que mantener la agilidad y recurrir a eventos para compensar los periodos de menor actividad.

La competencia por atraer visitantes es intensa. En cada distrito hay varios centros que compiten por el mismo público de fin de semana, y el comercio electrónico sigue captando una proporción cada vez mayor del gasto. Los propietarios que inviertan en diseño y contratos de alquiler flexibles mantendrán una ventaja. Quienes esperen demasiado se arriesgan a registrar ventas más lentas y una mayor desocupación.

Las políticas públicas y los mercados de capitales son otra variable. El joven mercado de REIT en China está creciendo, pero los inversores estarán atentos a la gobernanza, la claridad de la cartera potencial y la estabilidad de las distribuciones. Los tipos de interés y los costos de refinanciación afectan a las valoraciones. Un enfoque disciplinado de las adquisiciones y las mejoras de los activos será crucial para cualquier futura incorporación de activos a la plataforma de fondos.

Puntos clave

• CapitaLand Investment incorpora marcas nuevas en el mercado a sus centros comerciales en China para renovar la oferta de inquilinos y atraer visitantes.
• Raffles City Shanghai cuenta con marcas chinas populares como Judydoll y Ah Ma Handmade, junto a marcas de Singapur como Charles & Keith y Bee Cheng Hiang.
• Raffles City The Bund inauguró su centro comercial con más de 300.000 visitantes el primer día; más de la mitad de sus inquilinos eran nuevos en China, el este de China, Shanghái o la cartera del grupo.
• Los centros comerciales chinos se adaptan al consumo emocional: alrededor del 30 % de los inquilinos cambia cada año y la oferta de comida y bebida aumenta hasta representar entre el 30 % y el 40 %.
• Los alquileres basados en las ventas y los contratos más cortos ayudan a los centros a renovar rápidamente sus conceptos y aprovechar tendencias virales de plataformas como Xiaohongshu.
• CapitaLand lanzó un REIT minorista cotizado en Shanghái con CapitaMall SKY+ en Guangzhou y CapitaMall Yuhuating en Changsha como activos iniciales, con una ocupación de alrededor del 97 %.
• El fondo capta capital nacional y respalda una estrategia con pocos activos en propiedad; la cartera potencial incluye 43 propiedades comerciales en 18 ciudades chinas.
• La dirección busca equilibrar el crecimiento con una postura cautelosa respecto a su exposición a China, mediante el reciclaje de capital y las alianzas para desenvolverse en un mercado inmobiliario difícil.