Los promotores de Bangkok reducen los precios de los condominios a niveles de 2015 ante el exceso de oferta y la escasez de crédito

Por qué los nuevos condominios de Bangkok tienen precios de 2015

Los nuevos lanzamientos de condominios en Bangkok salen al mercado con precios que recuerdan a los de 2015, una señal clara de que los promotores están dando prioridad al volumen sobre los márgenes en una economía frágil. Las empresas promotoras, que antes registraban márgenes cercanos al 30 por ciento, los están reduciendo considerablemente para vender unidades. La Asociación de Condominios de Tailandia informa que algunos promotores, tras suspender los lanzamientos durante el primer semestre del año, regresaron en el tercer trimestre con precios agresivos para estimular las ventas entre compradores con un poder adquisitivo limitado.

Los ejemplos ilustran la situación. Un nuevo proyecto en el corredor de Rama IV salió al mercado a unos 120.000 baht por metro cuadrado, frente a más de 150.000 baht en edificios cercanos cuyos lanzamientos fueron anteriores. Al otro lado del río, en Tha Phra, se ofrecen nuevas unidades por entre 60.000 y 70.000 baht por metro cuadrado, muy por debajo del promedio habitual del mercado, superior a 100.000 baht. Estos precios buscan atraer tanto a inversores dispuestos a esperar a que se termine la construcción como a compradores finales que necesitan cuotas asequibles, aunque eso implique que los promotores acepten menores ganancias.

Los datos sobre precios de una consultora líder muestran por qué los promotores están apostando por ofrecer opciones económicas. Los precios medios de venta anunciados en el distrito central de negocios se mantuvieron en torno a los 239.475 baht por metro cuadrado en el segundo trimestre, sin cambios respecto al trimestre anterior, pero por debajo de los de un año antes. En la periferia de la ciudad, los precios anunciados bajaron a unos 126.897 baht por metro cuadrado, mientras que el promedio en las zonas suburbanas descendió a 72.193 baht por metro cuadrado. La intensa competencia y la acumulación de viviendas sin vender han impedido que suban los precios anunciados, y las promociones han reducido aún más los precios efectivos en muchos barrios.

Las presiones sobre los costos no han desaparecido. El valor del suelo cerca de las líneas de transporte público sigue siendo elevado, y el índice de costos de construcción aumentó alrededor de un 4 por ciento interanual. Los materiales, desde los azulejos hasta los artículos sanitarios, son más caros, y los costos laborales han subido. Normalmente, estos insumos harían aumentar los precios de las viviendas nuevas. Sin embargo, para evitar que las ventas se paralicen, los promotores ofrecen descuentos, incluyen productos gratuitos y reducen sus márgenes para alcanzar cuotas mensuales que los compradores puedan pagar.

Frank Khan, director ejecutivo y responsable del área residencial de Knight Frank Thailand, describe una falta de confianza que mantiene al margen a muchos hogares.

El mundo está lleno de guerras y noticias negativas, por lo que la gente se muestra reacia a comprometerse. Está esperando mejores condiciones económicas y estabilidad política, factores fundamentales.

La cautela también se extiende a los bancos, que han endurecido la aprobación de hipotecas mientras la deuda de los hogares sigue siendo elevada. El resultado es un mercado en el que los promotores deben competir tanto en precios y condiciones como en diseño, ubicación y servicios.

¿Dónde se ofrecen los mayores descuentos?

Los descuentos son más visibles en las zonas con abundante oferta o donde los compradores tienen muchas opciones comparables. La reciente caída del precio medio de venta de los proyectos recién lanzados, hasta unos 89.500 baht por metro cuadrado en el segundo trimestre, apunta a un giro hacia viviendas de menor precio en las zonas exteriores de la ciudad. Esa cifra contrasta con los más de 144.000 baht por metro cuadrado del trimestre anterior y muestra que los promotores están orientando sus lanzamientos hacia segmentos con precios más asequibles.

Distrito central de negocios frente a periferia y suburbios

El distrito central de negocios resiste mejor que las zonas más alejadas, aunque ni siquiera las ubicaciones privilegiadas son inmunes a la caída de la demanda. Los precios medios anunciados en el distrito se mantuvieron estables respecto al trimestre anterior, pero fueron inferiores a los de un año antes. Los mercados de la periferia y las zonas suburbanas registraron pequeños descensos en los precios anunciados, ya que los promotores respondieron al limitado poder adquisitivo y a la necesidad de reducir el inventario. En estas zonas, los compradores son mucho más sensibles a los precios, y las unidades más pequeñas o los proyectos con promociones más atractivas son los que se venden.

Nuevos lanzamientos o unidades terminadas

Las unidades en preventa de nuevos proyectos, sobre todo las que tienen largos plazos de construcción, ofrecen precios iniciales que pueden ser inferiores a los de las viviendas listas para ocupar. Los inversores que pueden esperar a la entrega quizá se interesen por estos lanzamientos ante la posibilidad de obtener ganancias de capital cuando el ciclo se estabilice. Los compradores finales suelen preferir las unidades terminadas, aunque el precio por metro cuadrado sea más alto, porque evitan los riesgos de la construcción y pueden ocuparlas de inmediato. En ambos casos, la diferencia entre el precio anunciado y el precio efectivo neto tras las promociones puede ser considerable, por lo que es fundamental comparar cuidadosamente los distintos edificios.

Exceso de oferta y desaceleración de los nuevos lanzamientos

Bangkok comenzó 2025 con un gran inventario acumulado de condominios sin vender. Los promotores ralentizaron sus proyectos y volvieron a ofrecer las unidades existentes a precios más bajos, convirtiendo la ciudad en un mercado favorable para los compradores. Aunque las estimaciones varían según el estudio, varios indicadores coinciden en que los nuevos lanzamientos cayeron con fuerza este año en comparación con 2024; algunos señalan que el volumen de lanzamientos del segundo trimestre fue el más bajo desde 2009. Muchos de los proyectos que sí salieron al mercado se concentraron fuera del centro para ajustarse a los niveles de precios asequibles.

El desequilibrio se refleja en las tasas de venta. A finales de 2024 salieron al mercado miles de unidades nuevas, pero la tasa de ventas se mantuvo en torno al 35 por ciento, por debajo del nivel considerado saludable. La tendencia continuó en 2025 y llevó a los grandes promotores a reducir los nuevos lanzamientos, centrarse en liquidar inventario y conservar efectivo. Otros se han diversificado hacia viviendas de baja altura o mercados como Phuket, donde la demanda extranjera es más fuerte.

El señor Khan prevé que el abundante inventario seguirá influyendo en los precios y las promociones durante este año.

Lo que veremos es una entrada al mercado de grandes cantidades de viviendas sin vender. Los promotores bajarán los precios y ofrecerán más promociones. Al igual que el año pasado, seguirá siendo un mercado favorable para los compradores.

Algunas empresas han optado por lanzar sus proyectos de forma selectiva y ofrecer solo una parte para evaluar la demanda y ajustar los precios. Este enfoque reduce los riesgos cuando las ventas avanzan lentamente y permite cambiar la combinación de unidades para incluir opciones más pequeñas o asequibles, si es necesario.

Por qué compradores y bancos actúan con cautela

Las finanzas de los hogares están bajo presión. Las tasas de rechazo de hipotecas aumentaron durante 2024, y las estimaciones del sector sitúan las denegaciones en una proporción elevada de las solicitudes. Los préstamos morosos han aumentado, y los bancos han adoptado una postura conservadora respecto a los coeficientes de servicio de la deuda y los límites de préstamo sobre el valor de la propiedad. Para muchos compradores de ingresos medios, esto significa ahorrar durante más tiempo, comprar una vivienda más pequeña o alquilar.

Los datos sobre transacciones confirman la desaceleración. Las transferencias de propiedades residenciales cayeron interanualmente en el primer semestre, y el crecimiento de las hipotecas ha sido moderado pese a los recortes de las tasas de interés del banco central y a las medidas temporales de estímulo. Las reducciones de las tasas por transferencias e hipotecas, junto con la flexibilización de las normas sobre los límites de préstamo respecto al valor de la propiedad, buscan aliviar la carga de quienes compran una vivienda por primera vez. Sin embargo, los criterios crediticios siguen siendo estrictos, por lo que el efecto de las políticas ha sido gradual, no transformador.

Los promotores también afrontan dificultades de financiación. El vencimiento de obligaciones ha elevado los riesgos de refinanciación, y los promotores que cotizan en bolsa declaran una deuda a largo plazo considerable. Esa presión aumenta la urgencia de convertir el inventario en efectivo. También explica la frecuencia de los grandes descuentos, el mobiliario gratuito y los planes de pago flexibles, diseñados para mantener las ventas incluso cuando las tasas de aprobación son más bajas.

Segmentos que resisten la caída

No todos los segmentos del mercado están débiles. Los condominios de categoría alta y muy alta siguen registrando buenas ventas, y muchos proyectos informan tasas de venta superiores al 80 por ciento. Las unidades con precios de entre unos 320.000 y 500.000 baht por metro cuadrado y las residencias de marca respaldadas por importantes cadenas hoteleras siguen atrayendo a compradores con un alto poder adquisitivo. La oferta de viviendas en el centro con características poco comunes, como amplios diseños de dos y tres dormitorios, sigue siendo limitada, y las ventas de unidades céntricas listas para ocupar han sido sólidas.

La demanda también recibe el apoyo de los arrendatarios. La población de expatriados de Bangkok aumentó en 2024, y la recuperación del turismo ha mantenido activo el mercado de alquiler en distritos clave. En muchos segmentos es posible obtener rentabilidades brutas por alquiler cercanas al 6 por ciento, lo que atrae a inversores que buscan ingresos mientras esperan que se estabilice el valor de las propiedades. En el segmento de categoría alta, los alquileres han subido durante varios trimestres consecutivos, a medida que expatriados e inquilinos corporativos regresan a la ciudad.

Compradores extranjeros y alquileres impulsados por expatriados

Los compradores extranjeros representan una parte significativa de la actividad de los condominios en Bangkok, tanto por número de unidades como por valor de las transacciones. Hay compradores chinos, de Myanmar, rusos y europeos en el mercado, aunque el volumen varía según la confianza y las condiciones macroeconómicas. Cerca de estaciones de transporte público y en zonas atractivas para el estilo de vida, a lo largo del río o en Sukhumvit, la demanda extranjera y nacional suele coincidir, lo que mantiene los precios más firmes que en los proyectos exclusivamente suburbanos. Los promotores que se dirigen a este grupo han hecho hincapié en la calidad, los espacios más amplios, el servicio y la marca.

Preocupación por la seguridad y confianza

Los temblores regionales de principios de este año hicieron que se prestara más atención a la confianza en la vida en edificios altos. Aunque los códigos de construcción y las normas de ingeniería de Tailandia están concebidos para gestionar el riesgo sísmico según las condiciones del suelo de Bangkok, los debates en las redes sociales y las encuestas a consumidores mostraron que algunos compradores dan más importancia al diseño estructural, las certificaciones y los registros de mantenimiento. Los promotores han respondido con información más detallada sobre la seguridad de los edificios y demostraciones en las obras de los sistemas de ingeniería. En un mercado donde los compradores ya necesitan más garantías sobre los precios, la información clara sobre la calidad de la construcción se ha convertido en otro factor que puede impulsar las ventas.

Cómo comprar en un mercado favorable a los compradores

Con los promotores dispuestos a ajustar sus precios, los compradores tienen un poder de negociación inusual. El reto es distinguir una verdadera oportunidad de una opción que terminará saliendo cara. Estos pasos prácticos pueden ayudar.

• Obtenga cuanto antes una preaprobación bancaria. Conocer su límite de crédito le ahorrará tiempo y reforzará su posición al negociar con los equipos de ventas.
• Priorice la calidad de la ubicación. El acceso al transporte público, los servicios consolidados y un mercado de alquiler sólido en el barrio importan tanto como el precio por metro cuadrado.
• Compare los precios efectivos netos. Tenga en cuenta los descuentos en efectivo, la ayuda con los gastos de transferencia, los paquetes de mobiliario y los planes de pago; luego calcule un precio neto que pueda comparar entre proyectos.
• Lea la letra pequeña sobre los plazos. Confirme las etapas de construcción, las garantías de depósito en garantía y las políticas de reembolso en caso de retrasos.
• Evalúe la solidez del promotor. Revise sus antecedentes, su historial de entrega y los próximos vencimientos de obligaciones para calcular el riesgo de ejecución.
• Compruebe la seguridad y las especificaciones del edificio. Solicite certificados estructurales, listas de materiales y garantías. Siempre que sea posible, visite proyectos terminados por el mismo contratista.
• Si es inversor, compruebe las perspectivas de alquiler. Verifique los alquileres alcanzables con propiedades comparables cercanas y reste los gastos de servicio para calcular la rentabilidad neta.

Qué podría cambiar la tendencia

Varios factores podrían mejorar gradualmente la confianza. Unos intereses más bajos reducirían las cuotas mensuales y ayudarían a aumentar, aunque sea ligeramente, las tasas de aprobación. La continuidad de las reducciones de tasas y las ayudas específicas para quienes compran una vivienda por primera vez podrían animar a quienes aún están indecisos. El crecimiento de la población de expatriados y la continuidad del turismo respaldarían el mercado de alquiler y, a su vez, incentivarían las compras de los inversores. También importa controlar la oferta. Con menos lanzamientos y ofertas más selectivas, la demanda puede absorber el inventario y reducir el gran volumen de unidades sin vender.

Las condiciones macroeconómicas marcarán el rumbo. La economía de Tailandia crecerá lentamente este año, con una inflación contenida. Los problemas estructurales, como el envejecimiento de la población y el elevado endeudamiento de los hogares, siguen siendo limitaciones. Pese a este panorama, los promotores tienen proyectos preparados y presupuestos de mercadotecnia asignados, por lo que es probable que se produzcan repuntes de actividad cuando bajen las tasas de interés o se amplíen los incentivos públicos. Los compradores que hayan investigado bien podrán aprovechar los períodos en que los descuentos sean mayores.

Puntos clave

• Los nuevos condominios de Bangkok salen al mercado con precios cercanos a los niveles de 2015, ya que los promotores aceptan menores márgenes para estimular la demanda.
• Algunos ejemplos son los 120.000 baht por metro cuadrado en Rama IV y los 60.000 a 70.000 baht en Tha Phra, muy por debajo de los máximos recientes de esos barrios.
• Los precios anunciados se mantienen estables o ligeramente más bajos en muchas zonas, y los mercados de la periferia y los suburbios compiten con más intensidad en precios.
• El exceso de oferta y el endurecimiento de las aprobaciones hipotecarias frenan las ventas y mantienen 2025 como un mercado favorable a los compradores, con mayores descuentos y promociones.
• Algunos estudios sitúan el volumen de lanzamientos del segundo trimestre en su nivel más bajo desde 2009, mientras los promotores ralentizan sus proyectos y vuelven a ofrecer unidades existentes.
• Las medidas de apoyo, como las reducciones de tasas y la flexibilización de los límites de préstamo sobre el valor de la propiedad, ayudan en cierta medida, pero los bancos mantienen criterios crediticios conservadores.
• Los segmentos de categoría alta y muy alta, así como las escasas unidades céntricas de gran tamaño, siguen vendiéndose bien, gracias al apoyo de compradores acaudalados y al prestigio de las marcas.
• La demanda de alquiler se está fortaleciendo, impulsada por el aumento de la población de expatriados; en muchas zonas, la rentabilidad bruta se acerca al 6 por ciento.
• Los promotores están optando por lanzamientos selectivos y más proyectos asequibles en las zonas exteriores de la ciudad, lo que se refleja en un menor precio medio de venta de los nuevos proyectos.
• Una mayor confianza, tasas de interés más bajas y una oferta más controlada ayudarían a estabilizar la absorción durante los próximos trimestres.