Las amplias restricciones de Corea del Sur a la compra de viviendas por extranjeros: ¿qué ha cambiado?
Corea del Sur ha dado un paso drástico para frenar el rápido encarecimiento de la vivienda con la imposición de nuevas restricciones estrictas a la compra de propiedades por extranjeros en el área metropolitana de Seúl. Desde el 26 de agosto de 2025, los extranjeros que quieran comprar viviendas en Seúl, la provincia de Gyeonggi y algunas zonas de Incheon deben obtener autorización previa del Gobierno, mudarse a la propiedad en un plazo de cuatro meses y residir allí durante al menos dos años. La política, prevista inicialmente para un año, es el esfuerzo más amplio hasta la fecha del Gobierno surcoreano para frenar las compras especulativas y estabilizar los precios de la vivienda en la región de la capital.
Contenido
- Las amplias restricciones de Corea del Sur a la compra de viviendas por extranjeros: ¿qué ha cambiado?
- ¿Por qué actuó Corea del Sur ahora?
- Cómo funcionan las nuevas restricciones
- Zonas afectadas y exenciones
- Impacto en el mercado: especulación, precios y repercusiones políticas
- ¿Quiénes son los compradores extranjeros?
- La política de Corea del Sur en el contexto de las tendencias mundiales
- ¿Cómo afectan las nuevas normas a los residentes extranjeros y expatriados?
- Debate y críticas: equidad, eficacia y consecuencias imprevistas
- ¿Qué ocurrirá ahora?
- En resumen
Estas medidas llegan en medio de un creciente malestar público por el fuerte aumento de los precios de la vivienda, que se han convertido en un foco de tensión política y una fuente de preocupación económica para muchos surcoreanos. La decisión del Gobierno responde tanto a presiones internas como a una tendencia mundial más amplia de países que endurecen las normas sobre la inversión inmobiliaria extranjera.
¿Por qué actuó Corea del Sur ahora?
En los últimos tres años, las transacciones de viviendas por parte de extranjeros en el área metropolitana de Seúl aumentaron un promedio del 26 por ciento anual, al pasar de 4.568 en 2022 a 7.296 en 2024. Los ciudadanos chinos representaron un notable 73 por ciento de estas compras, seguidos por los estadounidenses, con un 14 por ciento. La mayoría de las operaciones se concentró en la provincia de Gyeonggi (62 por ciento) e Incheon (20 por ciento), mientras que las viviendas de lujo en los distritos más cotizados de Seúl alcanzaron precios récord.
La preocupación del Gobierno no se limita al volumen de compras extranjeras, sino que también responde a la percepción de que los inversionistas extranjeros han podido eludir las estrictas normas hipotecarias de Corea al obtener financiación en sus países de origen. Esto ha generado acusaciones de «discriminación inversa» contra los compradores locales, que afrontan límites más estrictos para los préstamos e impuestos más altos por tener varias propiedades.
El primer viceministro de Territorio, Lee Sang-kyeong, explicó el motivo: «Desde el principio impediremos las actividades de extranjeros que distorsionan el mercado de la vivienda y trabajaremos para estabilizar los precios, contribuyendo así al bienestar habitacional de los ciudadanos coreanos».
Las autoridades también señalaron indicios de actividad especulativa, incluidos casos de extranjeros que compraron apartamentos de alta gama al contado o a nombre de menores de edad. Las nuevas normas del Gobierno buscan cerrar resquicios legales y garantizar que los compradores extranjeros adquieran viviendas para residir en ellas, y no con fines de inversión o especulación.
Cómo funcionan las nuevas restricciones
Según la nueva política, toda persona, empresa o entidad gubernamental extranjera que desee comprar una propiedad residencial en las zonas designadas debe:
- Obtener autorización previa de las autoridades locales antes de la compra
- Mudarse a la propiedad en un plazo de cuatro meses desde la aprobación
- Residir en la propiedad durante al menos dos años después de comprarla
Las normas se aplican a todo tipo de viviendas: apartamentos, casas unifamiliares y edificios residenciales con varias unidades de más de seis metros cuadrados. Las propiedades comerciales, como los officetels (edificios con estudios que suelen utilizarse tanto como viviendas como para actividades comerciales), están exentas. Las donaciones, las herencias y las subastas judiciales también quedan fuera de las nuevas restricciones.
Los compradores extranjeros deben presentar un plan detallado de financiación en un plazo de 30 días desde la compra, que incluya el origen de los fondos, el nombre de cualquier institución financiera extranjera involucrada y el tipo de visa que tienen en Corea. Las autoridades examinarán estos documentos para impedir que se utilice crédito extranjero para compras especulativas. Los casos sospechosos pueden remitirse a la Unidad de Inteligencia Financiera de Corea, que puede compartir información con autoridades tributarias extranjeras.
Quienes incumplan las normas se exponen a multas reiteradas de hasta el 10 por ciento del valor de la propiedad y, en algunos casos, a la anulación del contrato de compraventa. El Gobierno ha prometido aplicar las normas con rigor y exige a las autoridades locales que emprendan acciones legales en un plazo de tres meses desde cualquier infracción.
Zonas afectadas y exenciones
Las zonas sujetas a permisos abarcan toda Seúl, 23 ciudades y condados de la provincia de Gyeonggi (con excepción de las zonas donde las compras extranjeras son mínimas) y siete distritos de Incheon. Algunos municipios, como Yangju, Icheon y Yeoncheon, así como determinados distritos de Incheon, quedan excluidos debido al bajo nivel de transacciones por parte de extranjeros.
Aunque la política se ha establecido inicialmente por un año, las autoridades han indicado que podría prorrogarse según las condiciones del mercado. El Gobierno también ha dejado abierta la posibilidad de ampliar o modificar las restricciones según sea necesario.
Impacto en el mercado: especulación, precios y repercusiones políticas
El mercado inmobiliario surcoreano ha registrado un fuerte auge: los precios de los apartamentos han subido durante 29 semanas consecutivas y el valor general de las viviendas en Seúl aumentó más de un 80 por ciento en los últimos cinco años. El auge inmobiliario se ha visto impulsado por las bajas tasas de interés, el fácil acceso a las hipotecas y el aumento de la inversión especulativa, tanto nacional como extranjera.
El presidente Lee Jae-myung, que asumió el cargo en junio de 2025, hizo de la reducción del costo de vida una de las principales promesas de su campaña. Sin embargo, el incesante aumento de los precios de la vivienda se ha convertido en un lastre político, sobre todo porque la deuda de los hogares se disparó en 24,6 billones de wones (22.700 millones de dólares) en el segundo trimestre de 2025, el mayor aumento trimestral desde 2021. La reticencia del Banco de Corea a seguir recortando las tasas de interés, pese a las dificultades económicas, refleja la preocupación por estimular aún más la demanda de vivienda.
Para muchos coreanos, la percepción de que los compradores extranjeros elevan los precios ha acentuado la sensación de injusticia. Los editoriales y los debates sobre políticas se han centrado en la necesidad de «garantizar condiciones equitativas» para los compradores locales y extranjeros, y algunos legisladores han pedido medidas aún más estrictas o impuestos más altos para quienes compran sin residir en el país.
Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Investigación sobre Políticas de Construcción de Corea, comentó: «La nueva norma se centra únicamente en filtrar la demanda especulativa mediante la acreditación de residencia, pero no garantiza condiciones equitativas para los coreanos en lo que respecta al acceso a los préstamos».
Aunque la propiedad extranjera representa todavía solo alrededor del 0,5 por ciento de las 20 millones de viviendas de Corea, la concentración de las compras en zonas de alta demanda y la notoriedad de algunas operaciones han aumentado la preocupación pública.
¿Quiénes son los compradores extranjeros?
Los datos del Gobierno muestran que, a finales de 2024, los ciudadanos chinos poseían 56.301 propiedades en Corea, más que cualquier otro grupo por nacionalidad, seguidos por los estadounidenses (22.031), los canadienses (6.315) y los taiwaneses (3.360). La mayoría de los propietarios extranjeros (alrededor del 93 por ciento) tiene una sola propiedad, pero un pequeño número posee varias, lo que algunos consideran un indicio de actividad inversora.
Muchos compradores extranjeros son residentes de larga duración o expatriados que trabajan en las principales industrias de Corea. Sin embargo, al Gobierno le preocupan especialmente los inversionistas que no residen en el país y compran viviendas para obtener ingresos por alquiler o ganancias de capital, a menudo con financiación extranjera para eludir las restricciones locales a los préstamos.
La política de Corea del Sur en el contexto de las tendencias mundiales
Corea del Sur no es el único país que endurece las normas sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. En los últimos años, países como Australia, Canadá y Nueva Zelanda han introducido o prorrogado prohibiciones a la compra de viviendas por extranjeros, alegando preocupaciones similares sobre la asequibilidad y la estabilidad del mercado.
- Australia: Prohibió a los extranjeros comprar viviendas existentes durante dos años a partir de abril de 2025.
- Canadá: Introdujo en enero de 2023 una prohibición de dos años a las compras de viviendas por extranjeros, que luego prorrogó.
- China: Solo permite a los extranjeros obtener derechos de uso del suelo (no la propiedad plena) y exige al menos un año de residencia antes de la compra.
En Estados Unidos, el tema ha cobrado relevancia tanto a nivel federal como estatal. Al menos 22 estados han aprobado leyes que restringen la propiedad extranjera de tierras agrícolas o consideradas sensibles; algunas medidas apuntan específicamente a compradores de China, Rusia, Irán y Corea del Norte. La ley aprobada en Florida en 2023, que prohíbe a los ciudadanos chinos sin residencia permanente ser propietarios de inmuebles, ha provocado impugnaciones judiciales y un debate nacional.
Grupos de defensa como el Comité de los 100 han expresado su preocupación por que estas leyes puedan legitimar afirmaciones xenófobas y afectar de forma desproporcionada a las personas de grupos racializados, ya que la mayoría de los países señalados tienen poblaciones mayoritariamente no blancas. Sin embargo, quienes apoyan estas medidas sostienen que son necesarias para proteger la seguridad nacional y garantizar que los residentes locales tengan un acceso justo a la vivienda.
¿Cómo afectan las nuevas normas a los residentes extranjeros y expatriados?
Para los estadounidenses y otros extranjeros que viven y trabajan en Corea del Sur, las nuevas normas añaden complejidad a un mercado inmobiliario que ya es difícil. Los residentes de larga duración con las visas adecuadas, como la visa F-5-1 de residencia permanente general o la visa F-5-2 de residencia permanente para cónyuges, todavía pueden comprar propiedades si cumplen los requisitos de residencia. Sin embargo, los inversionistas no residentes y quienes buscan comprar viviendas para obtener ingresos por alquiler o especular tendrán muchas más dificultades para acceder al mercado.
Los compradores extranjeros también deben desenvolverse en el sistema tributario coreano, que incluye impuestos progresivos sobre la renta, aportes obligatorios al seguro médico y requisitos de declaración de activos en el extranjero. Por ejemplo, los ciudadanos estadounidenses deben presentar declaraciones de impuestos anuales ante el Servicio de Impuestos Internos (IRS) y pueden tener derecho a la exclusión de ingresos obtenidos en el extranjero o al crédito por impuestos pagados en el extranjero para evitar la doble imposición.
Para muchos expatriados, el costo de vida en Seúl sigue siendo elevado: el alquiler de un apartamento de una habitación en el centro de la ciudad oscila entre 800 y 1.200 dólares al mes. Son habituales los grandes depósitos de vivienda (jeonse) y los productos importados pueden ser costosos. Sin embargo, el transporte público de Corea es eficiente y la atención médica es moderna y accesible.
Debate y críticas: equidad, eficacia y consecuencias imprevistas
Las nuevas restricciones han suscitado un debate entre responsables políticos, economistas y la población. Sus partidarios sostienen que las medidas son necesarias para frenar la especulación, estabilizar los precios y responder a las preocupaciones sobre la equidad. Sus críticos, sin embargo, cuestionan que las normas vayan a tener un efecto significativo en la asequibilidad general de la vivienda o si simplemente desplazarán la actividad especulativa a otros segmentos del mercado.
Kwon Dae-jung, profesor de bienes raíces de la Universidad Sogang, señaló: «Los extranjeros obtienen préstamos de bancos extranjeros para comprar viviendas aquí, lo que distorsiona el mercado inmobiliario local».
Otros señalan que la gran mayoría de los compradores extranjeros son residentes de larga duración o expatriados, no especuladores. Sostienen que centrarse en la propiedad extranjera puede distraer la atención de problemas estructurales más profundos del mercado inmobiliario coreano, como la oferta limitada, las restricciones de zonificación y la concentración de la actividad económica en Seúl.
Expertos en derecho también han expresado inquietud por la constitucionalidad de señalar a los compradores según su nacionalidad. Aluden al principio de reciprocidad y al riesgo de infringir acuerdos internacionales. Hasta ahora, la mayoría de las medidas de Corea se han centrado en requisitos de residencia y uso, en lugar de imponer prohibiciones generales basadas en la ciudadanía.
También está la cuestión de la aplicación de las normas. Aunque el Gobierno ha prometido una supervisión estricta y sanciones para quienes las infrinjan, hacer un seguimiento del cumplimiento, sobre todo entre los propietarios no residentes, podría resultar difícil. Algunos analistas advierten que unas políticas demasiado restrictivas podrían desalentar la inversión extranjera o crear resquicios imprevistos.
¿Qué ocurrirá ahora?
El Gobierno ha indicado que seguirá de cerca el impacto de las nuevas normas y las ajustará según sea necesario. Si las medidas consiguen enfriar el mercado de la vivienda y reducir la actividad especulativa, podrían prorrogarse o ampliarse. De lo contrario, los responsables políticos podrían considerar otras medidas, como impuestos más altos para los propietarios no residentes o nuevas restricciones a la financiación extranjera.
Mientras tanto, es probable que el debate sobre la propiedad extranjera continúe, tanto en Corea como en el resto del mundo. Dado que la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un problema urgente en muchos países, los gobiernos tendrán que tomar decisiones difíciles sobre cómo equilibrar la apertura a la inversión extranjera con la necesidad de proteger a los residentes locales y garantizar la estabilidad del mercado.
En resumen
- Corea del Sur ha impuesto nuevas restricciones estrictas a la compra de viviendas por extranjeros en Seúl, la provincia de Gyeonggi e Incheon, vigentes desde el 26 de agosto de 2025.
- Los compradores extranjeros deben obtener autorización previa, mudarse a la propiedad en un plazo de cuatro meses y residir en ella durante al menos dos años.
- La política busca frenar la especulación, estabilizar los precios y responder a las preocupaciones sobre la equidad ante el aumento de las transacciones extranjeras, en particular de ciudadanos chinos y estadounidenses.
- Otros países están adoptando restricciones similares, en una tendencia mundial hacia un mayor control de la inversión inmobiliaria extranjera.
- Las nuevas normas han suscitado un debate sobre su eficacia, equidad y posibles consecuencias imprevistas; las autoridades seguirán evaluándolas y podrían introducir cambios en el futuro.
