Inversionistas globales acuden al mercado de alquiler de vivienda de Corea del Sur ante el auge de los hogares unipersonales y los cambios del sector

La revolución del alquiler de vivienda en Corea del Sur: por qué los inversionistas globales apuestan fuerte

El mercado de alquiler de vivienda de Corea del Sur atraviesa una transformación profunda que atrae a algunos de los mayores inversionistas inmobiliarios del mundo. En el centro de este cambio están el marcado aumento de los hogares unipersonales, los cambios en el estilo de vida y un gobierno dispuesto a atraer capital institucional para abordar la escasez de vivienda y modernizar el sector. Mientras gigantes globales como Greystar, The Living Company y el CPPIB de Canadá invierten miles de millones en el alquiler de vivienda en Corea, el panorama inmobiliario del país se transforma de maneras que podrían tener consecuencias duraderas para los residentes, los inversionistas y los responsables de formular políticas.

¿Qué impulsa el auge? El crecimiento de los hogares unipersonales y los cambios demográficos

La población de Corea del Sur está envejeciendo y urbanizándose, pero quizá la tendencia más llamativa sea el rápido crecimiento de los hogares unipersonales. Según datos gubernamentales y del sector, a finales de 2024 estos hogares representaban el 41,5% del total en el país, frente a apenas el 29,5% en 2015. En Seúl, la proporción es aún mayor: casi cuatro de cada diez hogares están formados por una sola persona. Este cambio demográfico no solo está modificando las normas sociales, sino que también impulsa la demanda de nuevos tipos de vivienda: unidades de alquiler más pequeñas y flexibles, gestionadas profesionalmente.

Los jóvenes profesionales, los estudiantes e incluso las personas mayores buscan cada vez más apartamentos compactos en zonas céntricas, a menudo con servicios como cocinas compartidas, gimnasios y espacios de trabajo compartido. El aumento de los hogares de una o dos personas ha convertido el mercado de alquiler coreano en un imán para el capital inmobiliario global, sobre todo porque la compra de vivienda propia está cada vez menos al alcance de muchas personas.

Del jeonse al alquiler mensual: el declive de un sistema coreano singular

Históricamente, el mercado de alquiler coreano estuvo dominado por el sistema jeonse, un modelo singular en el que los inquilinos pagan un depósito único elevado —a menudo equivalente al 50-80% del valor de la propiedad— en lugar de un alquiler mensual. Al finalizar el contrato, se les devuelve el depósito. Aunque antes se consideraba que el jeonse beneficiaba a ambas partes, ha perdido atractivo ante el alza de los precios inmobiliarios, el estancamiento de los salarios y varios casos recientes de fraude en alquileres que dejaron a algunos propietarios sin capacidad para devolver los depósitos.

Como resultado, los contratos de alquiler mensual están reemplazando rápidamente al jeonse, sobre todo entre los jóvenes y los residentes extranjeros, que quizá no dispongan de grandes sumas de dinero ni tengan acceso a préstamos bancarios. Este cambio ha abierto la puerta a los inversionistas institucionales y a los operadores profesionales, que introducen nuevos modelos de alquiler, incluidos los espacios de coliving y los apartamentos con servicios.

Llega el capital global: quién invierte y por qué

Los inversionistas institucionales extranjeros llevan varios años observando el sector del alquiler de vivienda de Corea, pero los recientes cambios normativos y las tendencias del mercado han acelerado su entrada. Entre los principales actores figuran:

• The Living Company (Australia): abrió una oficina en Corea en 2025, que se convirtió en su primera sede fuera del país, y con ello dio una señal de compromiso a largo plazo con el mercado.
• Greystar Real Estate Partners (Estados Unidos): el mayor inversionista mundial en vivienda de alquiler inició sus operaciones en Corea en julio de 2025 y prevé integrar el país en su fondo de 2.600 millones de dólares para Asia-Pacífico.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): creó una empresa conjunta de 500.000 millones de wones (344 millones de dólares) con la promotora coreana MGRV para construir viviendas de alquiler, en lo que constituye su primera inversión directa en el sector residencial inmobiliario de Corea.
• Morgan Stanley: se asoció con la promotora local SK D&D para invertir en propiedades residenciales, siguiendo iniciativas similares de KKR, ICG, Hines y otras firmas.

Estos inversionistas apuestan a que el mercado de alquiler de Corea seguirá el camino de Estados Unidos y Europa, donde la vivienda construida para alquilar (BTR, por sus siglas en inglés) y gestionada profesionalmente se ha convertido en una importante categoría de activos. Sus estrategias suelen comenzar con viviendas para estudiantes y apartamentos urbanos compactos para jóvenes, con planes de expandirse al sector residencial para personas mayores a medida que envejece la población.

¿Por qué Corea? Fundamentos del mercado y cambios normativos

Varios factores hacen que Corea resulte especialmente atractiva para los inversionistas globales:

• Fuerte demanda: el rápido crecimiento de los hogares unipersonales y la persistente escasez de vivienda, especialmente en Seúl, generan una sólida demanda de unidades de alquiler.
• Reformas normativas: en agosto de 2024, el gobierno anunció un amplio plan para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, con una flexibilización de las normas para la inversión institucional e incentivos fiscales para los alquileres a largo plazo. El plan busca ofrecer más de un millón de viviendas multifamiliares en alquiler a largo plazo para 2035.
• Precios relativamente asequibles: pese a las recientes subidas, los alquileres mensuales de Seúl siguen siendo más bajos que los de Tokio, Hong Kong o Nueva York, lo que ofrece margen de crecimiento y rendimientos atractivos para los inversionistas.

Cómo está cambiando el mercado: de construir para vender a construir para alquilar

Tradicionalmente, las promotoras coreanas construían apartamentos para venderlos a compradores particulares, recurrían a la financiación de proyectos y se retiraban rápidamente. La nueva ola de inversión está desplazando el foco hacia los modelos de construcción para alquiler (BTR, por sus siglas en inglés), en los que los operadores conservan la propiedad y obtienen ingresos a largo plazo de los inquilinos. Este enfoque requiere grandes reservas de capital, experiencia operativa y disposición para desenvolverse en el complejo entorno normativo de Corea.

Los operadores profesionales están introduciendo buenas prácticas internacionales en gestión inmobiliaria, atención a los inquilinos y creación de comunidad. Por ejemplo, los espacios de coliving —donde los residentes tienen dormitorios privados, pero comparten cocinas, salas y espacios de trabajo— ganan popularidad entre jóvenes profesionales y estudiantes. Estos modelos ofrecen flexibilidad, comodidad y un sentido de comunidad, y responden a las necesidades de una población urbana y móvil.

El auge del coliving: una nueva alternativa residencial

El coliving está surgiendo como una tendencia residencial generalizada en las principales ciudades de Corea. Según estudios de JLL y otras fuentes del sector, estos inmuebles están dirigidos a jóvenes que viven solos, estudiantes y residentes internacionales que valoran la vida en comunidad y la flexibilidad de los contratos. Las unidades suelen ser compactas —con una superficie mediana de unos 23 metros cuadrados en Seúl—, pero cuentan con servicios compartidos como gimnasios, espacios de trabajo compartido y bibliotecas.

Los alquileres de las unidades de coliving son más altos que los de los officetels tradicionales (apartamentos tipo estudio), lo que refleja el valor añadido de los servicios y la vida en comunidad. En Seúl, el alquiler mensual mediano de una unidad de coliving de menos de 40 metros cuadrados ronda los 1,13 millones de wones, mientras que en zonas prémium como Gangnam puede alcanzar los 1,7 millones. El sector atrae a inversionistas nacionales y extranjeros, con operaciones destacadas como la transformación de officetels y hoteles sin vender en espacios de coliving.

La inversión institucional también se canaliza a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), con IGIS Residence REITs a la cabeza y otras entidades que prevén crear nuevas carteras de coliving. Se espera que el respaldo gubernamental a los REIT y a la vivienda de alquiler a largo plazo impulse aún más el sector.

Obstáculos normativos y debates sobre políticas: ¿puede mantenerse el crecimiento?

Pese al optimismo, el mercado de alquiler de vivienda de Corea afronta importantes desafíos normativos y sociales. Las leyes de arrendamiento del país, en especial la ley de protección del jeonse, limitan al 5% los aumentos del alquiler en las renovaciones de contrato cada dos años. Aunque estas normas protegen a los inquilinos, limitan la flexibilidad de los operadores y podrían disuadir a algunos inversionistas.

Los cambios normativos recientes han flexibilizado algunas restricciones, sobre todo para el alquiler privado a largo plazo. El plan gubernamental de 2024 para aumentar la oferta de vivienda en alquiler clasifica los modelos de negocio en vivienda con apoyo, semiautónoma y autónoma, cada una con distintos niveles de regulación e incentivos fiscales. Los propietarios de viviendas privadas en alquiler pueden beneficiarse de exenciones de los impuestos de adquisición y sobre la propiedad, siempre que se comprometan a contratos de 20 años y cumplan las normas sobre aumentos del alquiler.

Sin embargo, la aplicación requiere enmiendas legislativas y el clima político sigue siendo incierto. Las medidas propuestas para regular aún más la propiedad extranjera —incluidos sistemas de permisos, mayores impuestos para quienes poseen varias propiedades y una supervisión más estricta— han generado debates sobre el acceso al mercado, la reciprocidad y el riesgo de desalentar la inversión legítima.

Propiedad extranjera: ¿oportunidad o amenaza?

Los ciudadanos extranjeros ya poseen más de 100.000 viviendas en Corea, tres cuartas partes de ellas en la región metropolitana de Seúl. Aunque esto representa apenas alrededor del 0,5% del parque de viviendas del país, la tendencia ha suscitado preocupación por la asequibilidad, las distorsiones del mercado y las lagunas normativas. Los compradores chinos, estadounidenses y canadienses son los más activos; algunos recurren a financiación extraterritorial para eludir las restricciones locales a los préstamos.

La mayoría de los propietarios extranjeros tiene una sola vivienda, pero un pequeño grupo posee varias, lo que alimenta las especulaciones sobre compras motivadas por la inversión. Los responsables de formular políticas estudian nuevas normas para registrar y regular las operaciones de extranjeros, pero persisten los desafíos legales y constitucionales. Algunos expertos sostienen que se exagera el impacto de la propiedad extranjera, dada su proporción relativamente pequeña del mercado, mientras que otros advierten que una demanda sin control podría agravar la escasez de vivienda y las presiones sobre los precios.

Tendencias generales del mercado: escasez de oferta, diferencias de precios y dificultades económicas

El mercado de la vivienda de Corea está muy polarizado: el aumento de los precios y los alquileres se concentra en Seúl y sus suburbios, mientras que los mercados regionales quedan rezagados. Los precios de los apartamentos de nueva construcción en Seúl superan en más del doble el promedio nacional, y la diferencia entre las grandes y las pequeñas ciudades es la más amplia entre los países de la OCDE. Pese a los planes del gobierno para construir millones de nuevas viviendas, los permisos de construcción y el inicio de obras se han estancado. El Instituto de Desarrollo de Corea calcula que, desde 2017, el déficit acumulado se acerca a las 900.000 viviendas.

La inflación de los alquileres se ha estabilizado, pero la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda, sobre todo en el caso de las viviendas de alta calidad y gestión profesional. El paso del jeonse al alquiler mensual atrae más capital institucional y extranjero, pero también plantea dudas sobre la asequibilidad y el acceso para los residentes locales. Las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas y la economía afronta dificultades derivadas de las tensiones comerciales globales y la incertidumbre política interna.

Los inversionistas coreanos miran al exterior

Curiosamente, mientras el capital extranjero llega al mercado de alquiler de Corea, los inversionistas institucionales y particulares coreanos miran cada vez más hacia otros países, en especial Estados Unidos, Japón y otros mercados desarrollados. El fuerte aumento de los precios de la vivienda y la incertidumbre normativa en el país han convertido los inmuebles en el extranjero en una alternativa atractiva. Los inversionistas coreanos buscan rendimientos estables y diversificación. Este flujo de capital en ambas direcciones pone de relieve el carácter global de la inversión inmobiliaria y la interconexión de los mercados de vivienda.

En resumen

• El mercado de alquiler de vivienda de Corea del Sur atrae niveles récord de inversión global, impulsados por los cambios demográficos y las reformas normativas.
• Los hogares unipersonales ya representan más del 41% del total y alimentan la demanda de viviendas de alquiler compactas y gestionadas profesionalmente.
• Inversionistas extranjeros como Greystar, The Living Company y CPPIB encabezan la expansión e introducen modelos de construcción para alquiler y coliving.
• El declive del sistema jeonse y el auge del alquiler mensual están transformando el mercado y creando nuevas oportunidades para el capital institucional.
• Las políticas gubernamentales flexibilizan las normas y ofrecen incentivos fiscales, pero las estrictas leyes de arrendamiento y los debates sobre la propiedad extranjera siguen siendo un desafío.
• El coliving surge como una tendencia importante, con alquileres elevados y un fuerte interés de los inversionistas en Seúl y otras grandes ciudades.
• Aunque la propiedad extranjera sigue representando una pequeña parte del mercado, persiste la preocupación por la asequibilidad y las distorsiones del mercado.
• La escasez de oferta, las diferencias de precios y las dificultades económicas siguen condicionando las perspectivas del mercado de vivienda de Corea.
• Los inversionistas coreanos también miran cada vez más al exterior, lo que pone de relieve la dinámica global de la inversión inmobiliaria.