El repunte tardío de la construcción no basta para cubrir el déficit de oferta
Corea del Sur prevé que en 2026 comiencen las obras de entre 218.000 y 235.000 viviendas en el área metropolitana de Seúl. Incluso si se concreta el repunte previsto, la cifra quedaría entre 33.000 y 50.000 viviendas por debajo de la meta anual. En la segunda semana de octubre, las obras habían comenzado en unas 99.000 viviendas, alrededor del 37% del objetivo del Gobierno, fijado en 268.000.
Contenido
- El repunte tardío de la construcción no basta para cubrir el déficit de oferta
- Cómo se compara la previsión con la de años anteriores
- ¿Qué tipos de vivienda avanzan más rápido?
- Dónde ya comenzaron las obras
- Por qué tanto depende de los últimos meses
- A qué viviendas pueden postularse compradores e inquilinos
- Cómo el programa de alquiler permite atender antes a los hogares
- Qué muestran las cifras de recuperación en Seúl
- Financiación, protección de inquilinos y próximos plazos
- Puntos clave
El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte y la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales presentaron las cifras el 16 de octubre, durante la primera sesión informativa periódica sobre oferta de vivienda, celebrada en el complejo gubernamental de Seúl. El área metropolitana comprende Seúl, la provincia circundante de Gyeonggi e Incheon, donde el Gobierno intenta hacer frente a la escasez de viviendas y a la presión sobre los precios de compra y los alquileres.
Para alcanzar la previsión, las obras tendrían que comenzar en otras 119.000 a 136.000 viviendas en los aproximadamente dos meses y medio restantes del año. Esto significa que en las próximas semanas tendrían que iniciarse más obras que en todo el período abarcado por el recuento de octubre.
Los hogares también tendrán acceso a un programa independiente de solicitudes y ocupación. El Gobierno prevé abrir antes de que termine diciembre el proceso de selección de compradores e inquilinos para al menos 15.000 viviendas públicas, y facilitar la ocupación de unas 100.000 viviendas con apoyo público entre el cuarto trimestre de 2026 y finales de 2027.
Para las familias que planean mudarse, el calendario tiene tres etapas: comienzan las obras, se abre el plazo de solicitudes y los residentes reciben sus viviendas. Cada etapa responde a una pregunta práctica distinta: desde cuántas viviendas se construyen hasta cuándo podrá alguien mudarse realmente.
Cómo se compara la previsión con la de años anteriores
El inicio de obras de entre 218.000 y 235.000 viviendas cumpliría alrededor del 81% al 88% de la meta de 2026. Incluso en el extremo superior, el Gobierno se quedaría corto en 33.000 viviendas. En el inferior, el déficit llegaría a 50.000.
En el área metropolitana de Seúl comenzaron las obras de 167.000 viviendas en 2025 y de 127.000 en 2023. Según esas cifras, la nueva previsión supone un aumento de alrededor del 31% al 41% respecto del año pasado y del 72% al 85% respecto de 2023. Por tanto, el Gobierno prevé una recuperación considerable, aunque no alcanzaría la meta.
La previsión también sería el total anual más alto desde 2021, cuando comenzaron las obras de 266.000 viviendas. Incluso el extremo superior de la estimación de este año quedaría 31.000 por debajo de esa cifra.
El programa de más largo plazo prevé que entre 2026 y 2030 comiencen las obras de más de 1,5 millones de viviendas en el área metropolitana. Si se distribuyeran de manera uniforme, serían más de 300.000 al año. Un primer año con entre 218.000 y 235.000 inicios de obra dejaría entre más de 1,265 millones y 1,282 millones para los cuatro años siguientes, lo que exigiría un promedio anual superior a aproximadamente 316.000 a 321.000.
¿Qué tipos de vivienda avanzan más rápido?
La renovación y reconstrucción privadas son las que más retraso acumulan frente a su meta anual. Estos proyectos sustituyen o reconstruyen viviendas en barrios existentes. Según el informe, las obras habían comenzado en unas 17.000 viviendas, frente a una meta de 72.000, lo que equivale a un avance del 23,6%.
En el caso de la vivienda pública, las obras habían comenzado en 16.200 viviendas, frente a una meta de 62.000, es decir, alrededor del 26,1%. Las viviendas de nueva construcción destinadas a la compra por parte de organismos públicos registraban unas 13.000 obras iniciadas frente a una meta de 42.000, o el 31%. Según este modelo, los organismos públicos compran viviendas a los promotores y las destinan al alquiler.
Otras viviendas, entre ellas las privadas construidas en terrenos públicos, los proyectos de asociaciones de vivienda y los planes de desarrollo urbano, sumaban unas 47.000 obras iniciadas frente a una meta de 86.000, es decir, el 54,7%. Las viviendas privadas de alquiler con apoyo público eran las más cerca de cumplir su objetivo: 5.600 obras iniciadas frente a 6.000, o el 93,3%.
La categoría más pequeña de alquiler privado estaba casi al día, pero los programas mucho más amplios de vivienda pública y renovación acumulaban un volumen considerable de obras pendientes. Su desempeño determinará buena parte del total restante.
Dónde ya comenzaron las obras
El recuento de vivienda pública incluye unas 7.300 viviendas en la tercera generación de nuevas ciudades, un conjunto de comunidades planificadas en torno a Seúl. En Goyang Changneung e Incheon Gyeyang habían comenzado las obras de unas 2.300 viviendas en cada lugar, mientras que en Hanam Gyosan y Namyangju Wangsuk 2 la cifra era de unas 1.100 en cada uno. Las cifras de los proyectos están redondeadas.
Los proyectos en terrenos públicos representaban aproximadamente 14.200 de las 16.200 viviendas públicas cuyas obras habían comenzado. Otras unas 2.000 se encontraban en zonas urbanas existentes, incluidos planes que combinan viviendas con la renovación de antiguas instalaciones de oficinas públicas.
Entre los proyectos privados de renovación, las obras habían comenzado en unas 3.100 viviendas en Junggye Bon-dong, 1.500 en el distrito 11 de Heukseok y 1.400 en el distrito 2 de Sillim. Estos proyectos de Seúl muestran dónde avanza ya parte de la cartera de obras, mientras que otros siguen dependiendo de aprobaciones, financiación y cambios en los planes de desarrollo.
Jung Woo-jin, director de la sede de promoción de la oferta de vivienda del ministerio, dijo que Seúl buscaba cumplir durante el año una meta de renovación de 31.000 viviendas. Describió los proyectos de Gyeonggi e Incheon como menos prometedores desde el punto de vista comercial que los de Seúl. Esto influye en que las ventas previstas puedan cubrir los costos de construcción y otros gastos del proyecto.
Por qué tanto depende de los últimos meses
El Gobierno identificó como parte de los principales volúmenes previstos para lo que resta del año unas 45.000 viviendas públicas, 28.000 viviendas de nueva construcción destinadas a la compra y 28.000 viviendas de proyectos privados de renovación y reconstrucción cuyas obras deberían comenzar. En conjunto, estos tres grupos suman unas 101.000 viviendas.
Los proyectos públicos afrontan un problema específico de calendario. La Corporación de Tierras y Vivienda de Corea, conocida como LH, debe preparar los terrenos antes de que puedan construirse las viviendas. Funcionarios del ministerio dijeron que la escasez de terrenos preparados contribuye a que las obras comiencen en la segunda mitad del año.
La renovación privada sigue otra secuencia. Los cambios al plan de ejecución de un proyecto y al plan que regula la asignación de propiedades y las compensaciones pueden tardar varios meses cada uno. Jung dijo que esos trámites pueden retrasar el inicio previsto más allá de diciembre. El ministerio busca cambios procedimentales que permitan modificar ambos planes al mismo tiempo.
Kim Yi-tak, primer viceministro de Territorio, Infraestructura y Transporte, reconoció que se concentra en los últimos meses del año el inicio previsto de las obras y dijo que el Gobierno trabajaría para distribuirlo de manera más uniforme. La tarea inmediata consiste en convertir los proyectos previstos en obras reales y resolver los retrasos en aprobaciones y financiación.
A qué viviendas pueden postularse compradores e inquilinos
El Gobierno prevé anunciar antes de finales de 2026 el proceso de solicitud para unas 10.000 viviendas públicas en venta, incluidas aproximadamente 2.000 en las nuevas ciudades de tercera generación. Las viviendas públicas en venta se ofrecen para su compra, mientras que las viviendas públicas de alquiler están disponibles para inquilinos que cumplan los requisitos, en virtud de acuerdos de arrendamiento.
Los anuncios previstos incluyen unas 1.100 viviendas en Goyang Changneung, 500 en Bucheon Daejang y 400 en Namyangju Wangsuk. Entre las demás ubicaciones figuran unas 1.300 viviendas en Godeok Gangil, en Seúl, y 600 en Gwanggyo. Estos proyectos forman parte del total de 10.000 viviendas.
Las solicitudes para viviendas públicas de alquiler abarcarán al menos 5.000 viviendas, incluidas aproximadamente 1.400 en Gwacheon Knowledge Information Town. El programa de venta llega después de que ya se ofrecieran unas 14.800 viviendas públicas hasta el tercer trimestre.
Kim Yi-tak, primer viceministro del ministerio, explicó qué información necesitan los hogares y qué ofrecerá el nuevo programa de divulgación:
Lo más importante para la ciudadanía es poder saber con precisión 'dónde y cuándo estará disponible mi vivienda'.
Los anuncios de cada proyecto ofrecerán los pasos prácticos para quienes presenten solicitudes, incluidos los requisitos y los calendarios. El informe presentó la cartera general de proyectos, no un calendario completo para cada desarrollo.
Cómo el programa de alquiler permite atender antes a los hogares
El ministerio busca facilitar la ocupación de unas 100.000 viviendas del área metropolitana con apoyo público entre el cuarto trimestre de 2026 y diciembre de 2027. Los componentes enumerados son 87.000 viviendas de alquiler y 9.000 viviendas públicas en venta, que suman 96.000 dentro del total aproximado anunciado.
El programa de alquiler comprende unas 45.000 viviendas bajo el sistema jeonse, 29.000 viviendas adquiridas para alquiler, 8.000 viviendas construidas expresamente para alquiler y 5.000 viviendas privadas de alquiler con apoyo público. El jeonse es un sistema de alquiler coreano basado en un gran depósito reembolsable, por lo general con un alquiler mensual bajo o nulo. Los programas públicos de alquiler jeonse ayudan a los hogares que reúnen los requisitos a acceder a viviendas mediante acuerdos de arrendamiento con apoyo público.
La adquisición y el arrendamiento de viviendas permiten a los organismos públicos alojar a personas tanto en propiedades existentes como en viviendas de nueva construcción. El Gobierno prevé realizar compras públicas prácticamente sin restricciones para destinarlas al alquiler en zonas reguladas designadas de la región de la capital hasta 2027.
Está previsto que Incheon Gyeyang reciba en diciembre de 2026 a los primeros residentes de las nuevas ciudades de tercera generación. Bucheon Daejang debería hacerlo en noviembre de 2027 y Goyang Changneung, en diciembre de 2027. Esas fechas de ocupación corresponden a viviendas cuyo desarrollo está más avanzado que el de los proyectos cuyas obras apenas comienzan.
Qué muestran las cifras de recuperación en Seúl
Entre enero y agosto de 2026, Seúl concedió permisos para unas 40.000 viviendas, un 40% más que en el mismo período del año anterior. Las obras comenzaron en aproximadamente 21.000, un aumento del 41%. El ministerio describió los permisos como los más numerosos para ese período en cinco años y el inicio de obras como el más alto en cuatro años.
Aun así, las 21.000 obras iniciadas fueron alrededor de un 46% menos que el promedio citado de 39.000 para el mismo período de la década anterior. Seúl se recupera desde un nivel bajo y sigue teniendo una cartera de obras más pequeña que la referencia histórica de más largo plazo.
También creció el número de proyectos residenciales más pequeños. Entre marzo y agosto, los permisos para viviendas generales, incluidos edificios residenciales urbanos fuera de grandes conjuntos de apartamentos, llegaron a unas 5.000, un aumento del 84%. Las obras comenzaron en 4.200 viviendas, un 87% más.
En agosto, LH recibió unas 18.000 solicitudes de alquiler de viviendas adquiridas en el área metropolitana, frente a un promedio mensual de 11.000 entre abril y julio, un aumento de alrededor del 63%. Esos acuerdos ayudan a ampliar la oferta futura de alquiler, y las obras y entregas se realizan según el calendario de cada propiedad.
El ministerio apoya este segmento mediante la ampliación de las garantías de la Corporación de Garantía de Vivienda y Urbana de Corea y la flexibilización de los requisitos de construcción y estacionamiento. También prevé completar las normas que permitan ampliar ciertos edificios residenciales más pequeños, cuyo límite de superficie construida pasaría de 660 metros cuadrados a menos de 1.000 metros cuadrados.
Financiación, protección de inquilinos y próximos plazos
La Comisión de Servicios Financieros y el Servicio de Supervisión Financiera han asignado personal especializado a unos 300 proyectos de financiación residencial. Esta financiación consiste en préstamos organizados en torno a un proyecto de desarrollo y los ingresos que se espera obtener. Los problemas para conseguir o renovar esos préstamos pueden retrasar las obras.
Está previsto que antes de finales de 2026 abra un centro integrado de apoyo a la oferta de vivienda, que reunirá asistencia para aprobaciones, cuestiones regulatorias y financiación. De las 145 medidas incluidas en el paquete de agosto 13 para acelerar la oferta de vivienda, el Gobierno afirmó que 48 se habían completado y 97 estaban en curso. Entre las medidas completadas figuran acciones administrativas y la aprobación de legislación.
El apoyo a la vivienda también irá más allá de la construcción. A partir de 2027, el Gobierno prevé ampliar los límites de ingresos y edades para acceder a un programa de alquiler para jóvenes que paga 200.000 wones al mes. También planea ofrecer 5.000 viviendas al año mediante un nuevo programa de alquiler jeonse para jóvenes, con límites de apoyo más generosos y condiciones de ingresos más flexibles.
Está previsto que se flexibilicen los requisitos de ingresos para que las parejas recién casadas puedan acceder a viviendas públicas de alquiler. Además, se planean 3.500 viviendas al año vinculadas a servicios de asistencia social para adultos mayores. Una nueva categoría general de vivienda pública de alquiler tiene como meta 190.000 viviendas para 2030, junto con planes para ampliar los alquileres privados de 20 años.
El ministerio también prevé poner en marcha antes de finales de 2026 un programa de fideicomiso para depósitos de alquiler y un servicio de diagnóstico del riesgo de fraude en contratos jeonse a través de su aplicación Ansim Jeonse. Estas medidas buscan proteger los depósitos y hacer frente a los costos de vivienda mientras los programas de construcción avanzan hacia entregas posteriores.
Las principales fechas para hogares y promotores son:
- Finales de octubre de 2026: Se prevé que un segundo informe sobre la oferta de vivienda dé a conocer los resultados de proyectos concretos.
- Cuarto trimestre de 2026: Está previsto que un panel digital de oferta comience a funcionar a modo de prueba en el sitio web del ministerio y muestre información de los proyectos en mapas.
- Antes de diciembre de 2026: Está previsto abrir el proceso de solicitud para al menos 15.000 viviendas públicas en venta y alquiler, y que entre en funcionamiento el centro integrado de apoyo.
- Diciembre de 2026: Está prevista la primera ocupación en Incheon Gyeyang.
- Noviembre y diciembre de 2027: Está prevista la primera ocupación en Bucheon Daejang y Goyang Changneung, respectivamente.
- Antes de finales de 2027: El Gobierno busca completar el programa actual para facilitar la ocupación de unas 100.000 viviendas del área metropolitana con apoyo público.
La Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales y el ministerio de vivienda se alternarán para ofrecer informes dos veces al mes. El panel previsto reunirá información sobre permisos, inicio de obras, anuncios de venta, calendarios de alquiler y ocupación, para que los hogares puedan seguir los proyectos en las distintas etapas que determinan cuándo estarán disponibles las viviendas.
Puntos clave
- Se prevé que en 2026 comiencen las obras de entre 218.000 y 235.000 viviendas en el área metropolitana de Seúl, frente a una meta de 268.000.
- En la segunda semana de octubre, las obras habían comenzado en unas 99.000 viviendas; para alcanzar la previsión, tendrían que empezar otras 119.000 a 136.000.
- Los proyectos privados de renovación habían alcanzado el 23,6% de su meta anual, frente al 26,1% de la vivienda pública.
- Está previsto abrir el proceso de solicitud para al menos 15.000 viviendas públicas en venta y alquiler antes de finales de 2026.
- La meta es que hasta finales de 2027 se ocupen unas 100.000 viviendas con apoyo público, incluidas las facilitadas mediante compras y arrendamientos.
- Los permisos y el inicio de obras en Seúl aumentaron respecto del año anterior, aunque el inicio de obras siguió por debajo del promedio citado de la década anterior.
- La divulgación de información sobre los proyectos, un panel digital y un centro integrado de apoyo buscan aclarar los calendarios y resolver retrasos en la entrega.
