Los apartamentos de 2.000 a 4.000 millones de dongs casi desaparecen en Hanói mientras caen las ventas y sube el costo de las hipotecas

Menos ventas, pero pocas viviendas al alcance de los compradores

El mercado de apartamentos de Hanói se desaceleró con fuerza en el tercer trimestre de 2026, pero los compradores con entre 2.000 y 4.000 millones de dongs vietnamitas seguían enfrentándose a una grave escasez de viviendas adecuadas. El informe de mercado de Savills Vietnam, publicado el 15 de octubre, registró una caída interanual del 48% en las ventas de apartamentos y del 51% en la nueva oferta.

La desaceleración ha dejado al descubierto un desajuste entre lo que venden las constructoras y lo que pueden pagar los hogares. El Comité de Asuntos Urbanos del Consejo Popular de Hanói constató que los apartamentos caros representaron el 78% de la nueva oferta comercial en el primer semestre de 2026. Los apartamentos con precios inferiores a 25 millones de dongs por metro cuadrado prácticamente habían desaparecido del mercado de viviendas vendidas directamente por las constructoras.

La caída de las ventas ha propiciado algunas rebajas de precios y ha fortalecido la capacidad de negociación de los compradores que disponen de efectivo. Las familias que dependen de hipotecas se enfrentan a una situación distinta: las tasas de interés variables del 12% al 15% anual pueden dificultar la financiación incluso de un apartamento rebajado.

Savills prevé que en el cuarto trimestre salgan al mercado unos 7.000 apartamentos de 11 proyectos nuevos. Que esas viviendas alivien la escasez para los compradores comunes dependerá de sus precios, tamaños y condiciones de financiación, no solo del número de proyectos que se pongan a la venta.

Cómo se redujo la oferta asequible

Savills afirma que la oferta de sus apartamentos de categoría C, más asequibles, ha disminuido a una tasa anual promedio del 27% desde 2022. Se prevé que este segmento represente solo el 12% de la oferta futura. En su evaluación más reciente, la firma describe como casi inexistibles las viviendas con precios de entre 2.000 y 4.000 millones de dongs.

El cambio comenzó antes de la desaceleración de este año. En los primeros nueve meses de 2024, los apartamentos de entre 2.000 y 4.000 millones de dongs representaron el 29% de las ventas según las cifras de Savills, mientras que las viviendas de menos de 2.000 millones supusieron apenas el 1%. Los apartamentos de 4.000 millones o más representaron el 70%, frente a solo el 2% en 2020.

Para el primer semestre de 2026, el comité del Consejo Popular constató que los apartamentos representaban alrededor del 70% de la nueva oferta inmobiliaria y el 73% de las transacciones. Dentro de la nueva oferta comercial de apartamentos, predominaban las unidades con precios de entre 50 y 80 millones de dongs por metro cuadrado y las de más de 80 millones.

Por eso, los apartamentos pueden seguir siendo la categoría inmobiliaria más activa de Hanói y, al mismo tiempo, ofrecer pocas opciones a los hogares con ahorros limitados. Un mayor dinamismo del sector no significa automáticamente que haya más viviendas a precios que esos hogares puedan pagar.

Qué se puede comprar con un presupuesto de 4.000 millones de dongs

Avision Young situó el precio promedio de los apartamentos vendidos por las constructoras en Hanói en unos 108 millones de dongs por metro cuadrado, o 4.180 dólares, en el tercer trimestre. A ese precio, 4.000 millones de dongs cubrirían unos 37 metros cuadrados, antes de cualquier cargo adicional. Con 2.000 millones se cubrirían unos 18,5 metros cuadrados.

La evaluación más amplia del mercado de CBRE, que incluye proyectos vecinos, registró un precio promedio de oferta más bajo, de 86 millones de dongs por metro cuadrado, sin incluir el impuesto al valor agregado, los gastos de mantenimiento ni los descuentos. Incluso a ese nivel, un apartamento ilustrativo de 60 metros cuadrados costaría 5.160 millones de dongs. El promedio de los proyectos ubicados dentro de Hanói central fue de 102 millones de dongs por metro cuadrado, lo que situaría el mismo apartamento en 6.120 millones.

Los apartamentos más antiguos ofrecen otro rango de precios. Las viviendas terminadas hace entre cinco y diez años, que ya cuentan con certificados de propiedad, estaban disponibles por unos 51 a 65 millones de dongs por metro cuadrado. Por tanto, un apartamento hipotético de 60 metros cuadrados costaría entre 3.060 y 3.900 millones de dongs, lo que sitúa algunas viviendas existentes dentro del presupuesto que cada vez falta más en la nueva oferta.

Estos cálculos ayudan a explicar por qué los compradores miran más allá de los nuevos proyectos. También muestran que el tamaño del apartamento importa tanto como el precio anunciado por metro cuadrado.

Las cifras de ventas apuntan a una desaceleración generalizada

Savills registró una caída trimestral del 26% en las ventas de apartamentos, además de la disminución interanual del 48%. Knight Frank registró 2.960 ventas, un 40% menos que el trimestre anterior y un 52% menos que un año antes, mientras que CBRE contabilizó más de 3.900 ventas, con caídas del 33% y el 66%, respectivamente.

Las empresas hacen seguimiento de distintas carteras del mercado. La cobertura de CBRE incluye grandes proyectos en Van Giang, provincia de Hung Yen, fuera de los límites administrativos de Hanói. Sus cifras muestran que más de la mitad de la nueva oferta del trimestre procedía de esa zona, por lo que la ubicación es un factor importante al comparar los datos.

Avision Young calculó una tasa de absorción de aproximadamente el 31%, frente al 70%–80% de un año antes. La absorción describe la proporción de apartamentos ofrecidos a la venta que encuentran comprador durante un período. En términos sencillos, se vendieron unos 31 de cada 100 apartamentos disponibles, frente a entre 70 y 80.

Knight Frank registró una absorción del 38% de la nueva oferta y el inventario existente, la cifra más baja desde 2024. Ambas mediciones describen un mercado en el que las viviendas tardan más en venderse y los compradores se han vuelto más selectivos.

Los precios evolucionan en distintas direcciones

Savills constató que los precios promedio de oferta en el mercado primario, es decir, los precios que piden las constructoras, bajaron por tercer trimestre consecutivo. CBRE registró una caída trimestral del 9% y una anual del 6% en su mercado más amplio, mientras que los precios en el centro de Hanói disminuyeron un 6% trimestral y un 3% interanual.

Avision Young registró un aumento trimestral de entre el 1,5% y el 2,3%, con un crecimiento más lento que el observado desde finales de 2025. Knight Frank situó su promedio en 4.349 dólares por metro cuadrado, aproximadamente 114 millones de dongs: un 0,15% menos que el trimestre anterior, pero todavía un 25% más que un año antes.

La ubicación y la combinación de apartamentos incorporados a cada conjunto de datos ayudan a explicar las diferencias. Avision Young registró precios de entre 3.300 y 4.500 dólares por metro cuadrado para los nuevos apartamentos caros de las zonas satélite del este y el oeste, frente a entre 5.500 y 9.800 dólares en el núcleo urbano y la zona oeste del lago del Oeste.

La subdirectora de investigación y consultoría de Savills Vietnam, Cao Thi Thanh Huong, atribuyó los altos precios del mercado primario a la concentración de la nueva oferta en los segmentos caros, mientras escasean las viviendas asequibles. El dato del comité del Consejo Popular, según el cual el 78% de los nuevos apartamentos comerciales eran unidades caras o de lujo, respalda esa explicación con una cifra concreta.

El costo de las hipotecas mantiene a los compradores a la espera

Las tasas de interés variables de las hipotecas, del 12% al 15% anual, representan un gran obstáculo para los hogares que necesitan préstamos cuantiosos. Una tasa variable puede cambiar durante el plazo del préstamo, a diferencia de una tasa fija durante un período acordado.

A modo de ejemplo, un préstamo de 2.000 millones de dongs con esas tasas generaría entre 240 y 300 millones de dongs en intereses durante un año si el saldo se mantuviera sin cambios. Eso equivale a entre 20 y 25 millones de dongs mensuales solo en intereses, sin contar la devolución del dinero prestado. Los pagos reales dependen del contrato del préstamo y de la rapidez con que disminuya el saldo pendiente.

Las constructoras han respondido con ayudas a la financiación. CBRE señala que algunas ofrecen tasas de interés fijas por hasta cinco años, incluso durante períodos posteriores a la entrega de las viviendas. Otros incentivos incluyen plazos de pago más largos y períodos extendidos antes de que los compradores deban empezar a amortizar el principal, es decir, el monto original del préstamo.

Le Huu Nghia, director general de Le Thanh Construction and Trading Company Limited, señaló que los costos de financiación y las tasas bancarias, cercanas al 15%, ejercen una fuerte presión sobre los precios de la vivienda. Las constructoras también pagan intereses, y los largos períodos de aprobación o construcción añaden gastos de financiación, gestión y otros costos antes de que las viviendas lleguen al mercado.

Una encuesta de la plataforma inmobiliaria Batdongsan.com.vn a 530 agentes encontró que el 63% afirmó que los clientes seguían observando el mercado y sopesando sus opciones. El 48% señaló que el volumen de transacciones había caído más de la mitad respecto del trimestre anterior.

Los compradores con efectivo ganan terreno en el mercado de viviendas existentes

Los propietarios que afrontan dificultades para pagar sus préstamos están más dispuestos a negociar. Avision Young registró rebajas del 8% al 12% en negociaciones con algunos vendedores cuyos períodos de gracia para empezar a devolver el principal habían vencido. En términos más generales, se observaron rebajas negociadas del 5% al 12% en algunos apartamentos existentes.

CBRE registró precios promedio de oferta en el mercado secundario de unos 60 millones de dongs por metro cuadrado, un 5% menos que el trimestre anterior y un 8% menos que un año antes. Savills registró una caída trimestral, aunque los precios seguían por encima del nivel de un año antes en las zonas que cubre. Savills también observó diferencias entre los precios de las constructoras y los de reventa del 28% para los apartamentos de categoría A y del 17% para los de categoría B.

Batdongsan.com.vn calculó que los apartamentos existentes representaron el 54% de las transacciones del trimestre. La demanda de viviendas para uso propio supuso el 83% de la demanda en ese segmento, frente al 17% correspondiente a la inversión. Su índice de precios de oferta de viviendas de reventa cayó un 15% entre principios de año y septiembre, frente a un 9% en el caso de los apartamentos vendidos por las constructoras.

Avision Young, la empresa de servicios inmobiliarios que hace seguimiento del comportamiento de los compradores, describió un cambio que los aleja de las compras apresuradas impulsadas por el alza de los precios:

«Los compradores de vivienda han renunciado deliberadamente al impulso de perseguir el aumento de los precios y, en su lugar, optan por hacer cálculos cuidadosos y buscar un valor real», afirmó Avision Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, director de servicios residenciales de CBRE Vietnam, prevé que las constructoras recurran en gran medida a los incentivos, en lugar de aplicar rebajas generalizadas a los precios anunciados. Pronosticó descuentos del 8% al 15% por pago anticipado y señaló que el valor combinado de los incentivos podría situar los precios efectivos de las transacciones entre un 7% y un 12% por debajo de los precios iniciales de lista. Los compradores que pueden pagar rápidamente son quienes están en mejores condiciones de aprovechar esos descuentos.

La nueva oferta se desplaza hacia la periferia

Avision Young contabilizó más de 3.200 apartamentos nuevos en el tercer trimestre, lo que elevó a casi 11.500 el total de unidades disponibles en el mercado primario. Más del 80% de la nueva oferta correspondía a los segmentos caro y de lujo, principalmente en las zonas del este y el oeste.

CBRE contabilizó unos 6.200 lanzamientos en su mercado más amplio, un 28% menos que el trimestre anterior y un 40% menos que un año antes. Van Giang aportó más de la mitad de esos lanzamientos y cerca del 40% del total de los primeros nueve meses.

En esos nueve meses, CBRE registró aproximadamente 22.820 lanzamientos, un 8% más que en 2025 y un 20% más que en 2024. Por tanto, el retroceso trimestral se produjo después de un período más largo de aumento de la oferta. Algunas constructoras aplazaron sus lanzamientos ante la debilidad de las ventas.

La categoría B de Savills representó el 73% de las ventas de apartamentos del trimestre. Su clasificación difiere de los grupos de precios que usan otras empresas, que describen la mayor parte de las nuevas existencias como caras. En todas esas mediciones, el problema central sigue siendo la escasa oferta de viviendas de menor precio.

La infraestructura atrae proyectos, pero las ventas siguen lentas

Según la evaluación de Savills, la oferta de villas y casas adosadas de Hanói aumentó un 5% respecto del año anterior. Los proyectos se situaban en torno a la línea 5 del metro, el Parque de Alta Tecnología de Hoa Lac y la zona prevista para el estadio VinFast–Trong Dong.

Los compradores seguían siendo cautelosos ante los planes urbanísticos y los costos de los préstamos. Savills registró altos precios en el mercado primario y aumentos interanuales de los precios de reventa de villas y casas adosadas. La cobertura de CBRE registró poco más de 500 ventas, equivalentes a cerca del 30% de la nueva oferta, y precios promedio de oferta de reventa de 183 millones de dongs por metro cuadrado de terreno, un 6% menos que el trimestre anterior y un 4% menos que un año antes.

El comité del Consejo Popular vinculó cada vez más el valor de las propiedades con la actividad económica local y los avances reales en infraestructura. En su labor de supervisión también detectó largos trámites de inversión, dificultades para liberar terrenos, problemas de valoración del suelo y falta de coordinación entre los organismos.

Esos retrasos afectan tanto los costos de la vivienda como las fechas de entrega. Los proyectos pueden acumular gastos de financiación y gestión mientras esperan las aprobaciones, lo que dificulta aún más ofrecer viviendas más baratas.

Los planes de vivienda social afrontan el reto de la ejecución

Hanói ha aprobado 158 proyectos de vivienda social y para las fuerzas armadas, que suman unos 139.000 apartamentos, según el comité del Consejo Popular. Esto representa 11 proyectos más y unos 7.000 apartamentos adicionales respecto de las cifras registradas a finales de julio de 2026.

El comité también registró el inicio de las obras de 33 proyectos de vivienda social con unos 30.000 apartamentos durante el año, por encima de la meta asignada para el inicio de obras. Sin embargo, en una reunión nacional sobre políticas de vivienda celebrada el 13 de octubre, el Ministerio de Construcción incluyó a Hanói entre las seis localidades que probablemente no cumplirán sus metas de vivienda social. Las cifras corresponden a distintas etapas: la aprobación y el inicio de las obras preceden a la disponibilidad de las viviendas terminadas.

En esa reunión, el viceprimer ministro permanente, Pham Gia Tuc, pidió resolver los problemas que mantienen paralizados los proyectos y ofrecer más viviendas a precios que la población pueda pagar. El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, afirmó que alrededor de 5.012 proyectos inmobiliarios en todo el país seguían afrontando obstáculos, mientras que los inventarios de 27 localidades que presentaron informes sumaban unos 51.950 inmuebles y terrenos.

El comité del Consejo Popular también señaló riesgos relacionados con la captación anticipada de fondos, el uso indebido del dinero de los clientes, los proyectos hipotecados y los retrasos en la entrega de viviendas o certificados de propiedad. Propuso un mayor intercambio de registros notariales, fiscales y de tierras para detectar transacciones declaradas por valores inusualmente bajos, una práctica que reduce los ingresos fiscales y distorsiona los datos de precios.

Qué viene para los compradores

Do Thi Thu Hang, directora sénior de investigación y consultoría de Savills Hanói, afirmó que la demanda real de vivienda seguía respaldada por la urbanización, el aumento de los ingresos y la mejora de la infraestructura, pese a las dificultades de asequibilidad. Los próximos hitos de oferta abarcan desde el último trimestre de 2026 hasta finales de la década:

• Cuarto trimestre de 2026: Savills prevé unos 7.000 apartamentos nuevos de 11 proyectos.
• Hasta finales de 2027: Knight Frank pronostica unos 35.000 apartamentos adicionales, de los cuales más de un tercio estarán en zonas occidentales.
• 2027: Hanói prevé 27 proyectos de vivienda social que ofrecerán 28.696 apartamentos.
• 2028–2030: Los planes de vivienda social de la ciudad incluyen 101 proyectos con aproximadamente 86.216 apartamentos.

No se han especificado los precios de los lanzamientos previstos para el cuarto trimestre. Para los hogares con entre 2.000 y 4.000 millones de dongs, las oportunidades más inmediatas probablemente estarán en algunos apartamentos existentes y en ventas negociadas, mientras que el acceso a la vivienda social dependerá de los requisitos de elegibilidad y de la ejecución de los proyectos.

Nguyen Hoai An, director sénior de CBRE Hanói, describió el mercado como un sector que recupera el equilibrio después de unos dos años de crecimiento continuo. Para los compradores, el cambio práctico es que disponen de más tiempo para comparar viviendas y negociar. Para las constructoras y las autoridades, el reto es que la próxima ola de oferta llegue a los hogares que actualmente no pueden pagarla.

Puntos clave

• Savills registró una caída interanual del 48% en las ventas de apartamentos de Hanói y del 51% en la nueva oferta en el tercer trimestre de 2026.
• Las viviendas de entre 2.000 y 4.000 millones de dongs se han vuelto extremadamente escasas en la nueva oferta.
• Según el comité del Consejo Popular, los apartamentos caros y de lujo representaron el 78% de la nueva oferta comercial en el primer semestre de 2026.
• Las tasas variables de las hipotecas, del 12% al 15%, siguen limitando a los compradores que necesitan préstamos.
• Algunos propietarios de viviendas existentes aceptaron rebajas negociadas del 8% al 12%, lo que favorece a los compradores con efectivo.
• Se prevé que en el cuarto trimestre salgan al mercado unos 7.000 apartamentos, junto con una cartera más amplia de vivienda social para los años siguientes.