El apartamento imposible
En 2013, un hombre de apellido Shen, de la provincia de Shaanxi, en el noroeste de China, creyó haber encontrado una forma asequible de entrar en el mercado inmobiliario. Compró una vivienda de 90 metros cuadrados en el piso 34 de un complejo residencial de reciente construcción situado cerca de Xi'an, la capital provincial. El precio era de 2.646 yuanes por metro cuadrado, unos 400 dólares de la época. Esa cifra equivalía aproximadamente a un tercio del precio promedio de la vivienda en la zona, una oportunidad demasiado buena para dejarla pasar. Cuatro años después, Shen descubrió la devastadora verdad: el edificio que había comprado solo tenía 32 pisos. El piso 34 por el que había pagado no existía.
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Este insólito caso de un apartamento fantasma ha acaparado la atención nacional porque refleja los riesgos extremos que enfrentan los compradores de vivienda comunes en China. La compra de Shen fue posible gracias a una categoría de vivienda conocida informalmente como de derechos de propiedad limitados. Estas unidades se construyen en terrenos rurales de propiedad colectiva que quedan fuera del sistema oficial de tierras estatales. Al no contar con reconocimiento oficial del Gobierno, se venden con grandes descuentos. Tampoco tienen las protecciones legales de las viviendas comerciales convencionales. En el caso de Shen, ese vacío legal permitió a un promotor vender una superficie que nunca se construyó.
¿Qué son los derechos de propiedad limitados?
Para entender cómo alguien puede comprar un apartamento en un piso inexistente, primero hay que comprender el sistema dual de tierras de China. Los terrenos urbanos son propiedad del Estado y se ceden a promotores o propietarios de viviendas mediante mecanismos oficiales que incluyen títulos de propiedad y la posibilidad de obtener hipotecas. En cambio, los terrenos rurales son propiedad colectiva de las comunidades de las aldeas. Según la ley china, las colectividades rurales no deberían arrendar ni vender terrenos para construir viviendas comerciales. Sin embargo, en la práctica, los comités de las aldeas y los promotores suelen colaborar para construir viviendas con fines de lucro en parcelas rurales.
Estos proyectos dan lugar a lo que los habitantes llaman viviendas con derechos de propiedad limitados. El término se refiere a unidades que no pueden inscribirse en los registros oficiales de tierras del Gobierno. Los compradores no reciben un título de propiedad oficial. Por lo general, los bancos se niegan a conceder préstamos con estas viviendas como garantía. Se calcula que en toda China hay decenas de millones de unidades de este tipo, que ofrecen una alternativa más barata frente al vertiginoso aumento de los precios urbanos. Shen pagó por su vivienda aproximadamente un tercio de su valor de mercado; el descuento reflejaba los considerables riesgos legales y financieros. A menudo, los compradores entran en este mercado sabiendo que el acuerdo no es convencional. Sin embargo, la magnitud de la pérdida de Shen revela un fraude mucho más grave que la habitual zona gris regulatoria.
El descuento supone renunciar a casi todas las protecciones que espera tener un propietario. Sin un registro oficial, las autoridades locales pueden demoler estos edificios con poca antelación. Los promotores pueden cambiar los planos sin supervisión. En estos proyectos, los compradores quedan al final de la fila para recibir una compensación, detrás de los bancos y las entidades estatales. Cuando Shen descubrió la verdad, quedó claro que el promotor había falsificado los planos o, simplemente, se había quedado con el dinero por una superficie que nunca estuvo incluida en el plan de construcción.
Un patrón de engaño a escala nacional
La experiencia de Shen no es una tragedia aislada. Se inscribe en un mercado inmobiliario nacional afectado por el fraude empresarial y las fallas regulatorias. El caso más destacado es el de Evergrande, el gigante inmobiliario que en su día simbolizó el auge de la construcción en China. La Comisión Reguladora de Valores de China acusó a la empresa y a su fundador, Hui Ka Yan, de inflar sus ingresos en unos 78.000 millones de dólares durante los dos años previos al impago de sus deudas. El regulador impuso una multa de casi 584 millones de dólares a Hengda Real Estate, la filial de Evergrande en China continental. Hui recibió personalmente una multa de 6,5 millones de dólares y enfrenta una prohibición de por vida para operar en los mercados financieros.
En enero, un tribunal de Hong Kong ordenó la liquidación de Evergrande. Los administradores designados ahora revisan los activos para pagar a los acreedores. En septiembre del año pasado, la policía puso a Hui bajo vigilancia en el marco de una investigación sobre presuntos delitos. Estas medidas revelan que el engaño en el sector inmobiliario se extiende desde los comités de las aldeas hasta las juntas directivas de los conglomerados que cotizan en bolsa. La magnitud del fraude sugiere que las promesas infladas y los documentos falsificados se han convertido en herramientas habituales para mantener el flujo de dinero hacia los bolsillos de los promotores. Las consecuencias repercuten en toda la economía. El sector inmobiliario y las industrias relacionadas representan alrededor de un tercio de la producción económica de China. Cuando los promotores mienten sobre sus ingresos o venden apartamentos que nunca se proponen terminar, los daños afectan a las acerías, las fábricas de cemento, los proveedores de muebles y los bancos locales. Los compradores de vivienda son tanto víctimas como financiadores involuntarios de este modelo fallido: pagan por adelantado por apartamentos que quizá nunca lleguen a construirse.
Cómo se descontrola la construcción sin regulación
Muchos observadores se hacen una pregunta sencilla: ¿cómo puede un promotor vender un piso 34 en un edificio de 32 pisos sin que nadie detenga la operación? La respuesta está en la falta de una supervisión efectiva de los proyectos del mercado informal. En los proyectos oficiales construidos en terrenos estatales, varias oficinas gubernamentales revisan los planos, conceden permisos e inspeccionan el avance de las obras. Los compradores pueden verificar el número de pisos y las unidades con los documentos presentados públicamente. Los proyectos con derechos de propiedad limitados eluden la mayoría de estos controles.
A veces, las autoridades locales toleran o incluso alientan estas construcciones porque generan ingresos y dinamizan la economía de las aldeas. En otros casos, los promotores presentan un conjunto de planos a las autoridades y comercializan entre los compradores una versión más ambiciosa. Como no existe un registro centralizado de las ventas de terrenos rurales, no hay ningún mecanismo para contrastar las promesas publicitarias con la realidad. Compradores como Shen visitan salas de exposición y ven planos, pero esos materiales pueden no tener ninguna relación con lo que los contratistas están construyendo realmente.
Los retrasos en la construcción agravan el problema. Shen compró su vivienda en 2013 y descubrió el fraude cuatro años después. Ese largo intervalo sugiere que el promotor siguió vendiendo unidades mientras construía lentamente o no construía en absoluto. Durante las prolongadas obras, los compradores tienen pocas formas de comprobar el avance. Puede que vivan lejos del lugar o que carezcan de conocimientos técnicos para detectar discrepancias entre los planos aprobados y la estructura metálica que se va levantando. Cuando la verdad sale a la luz, el promotor puede haber trasladado ya los fondos a otro lugar o disuelto la empresa local encargada del proyecto.
El costo humano de la crisis inmobiliaria
Detrás de cada proyecto fallido o fraudulento hay familias que ven cómo se esfuman los ahorros de toda una vida. Los datos oficiales publicados a principios de este año mostraron que la inversión inmobiliaria en China cayó un 9 por ciento en enero y febrero respecto del año anterior. El inicio de nuevas construcciones bajó un 30 por ciento, su mayor descenso en más de un año. Estas cifras se traducen directamente en pérdida de empleos, proveedores sin cobrar y estructuras de concreto abandonadas en lugares donde debían surgir barrios.
Solo el colapso de Evergrande dejó a cientos de miles de compradores a la espera de apartamentos que ya habían pagado. Algunos habían invertido todos sus ahorros y además habían pedido préstamos a familiares. El costo emocional incluye matrimonios rotos, jubilaciones aplazadas y crisis de salud mental. El caso de Shen añade un giro surrealista a este sufrimiento. No se enfrentó simplemente a un retraso en la entrega, sino a la imposibilidad matemática de ser propietario de una vivienda en un piso que las leyes de la física y la arquitectura descartan.
La crisis también erosiona la confianza pública en las instituciones. Cuando tanto los promotores de las aldeas como referentes nacionales como Evergrande cometen fraudes, la ciudadanía pierde la confianza en los mercados, los reguladores y los tribunales. Para reconstruirla hacen falta más que multas anunciadas en comunicados de prensa. Se necesita que las víctimas vean que se hace justicia y que haya cambios estructurales que impidan a los promotores tratar a los compradores de vivienda como prestamistas sin garantía dentro de un gigantesco y arriesgado esquema crediticio.
Medidas regulatorias y reformas duraderas
Las autoridades chinas reconocen que el fraude inmobiliario sin control amenaza la estabilidad social y el crecimiento económico. La Comisión Reguladora de Valores de China ha prometido públicamente tomar medidas contra el fraude bursátil y proteger a los pequeños inversionistas con lo que describe como «dientes y garras». Las multas récord contra Evergrande y Hui Ka Yan buscan transmitir que incluso los actores más poderosos enfrentan consecuencias por engañar. La vigilancia policial de Hui también envía un mensaje contundente sobre la responsabilidad personal de quienes ocupan los más altos cargos.
Sin embargo, la aplicación de las normas sigue siendo desigual. Los reguladores nacionales pueden actuar con relativa facilidad contra las empresas que cotizan en bolsa, porque la información financiera es pública y los accionistas exigen respuestas. Es mucho más difícil vigilar los proyectos de las aldeas que operan en terrenos colectivos. Se encuentran en la intersección entre la gobernanza rural, la planificación urbana y el derecho contractual privado. A veces, los gobiernos locales se resisten a una aplicación estricta de las normas porque estos proyectos ofrecen vivienda a los migrantes y generan ingresos fuera de los canales fiscales oficiales.
Las autoridades locales suelen enfrentar incentivos contradictorios. Impulsar el crecimiento económico puede tener más peso que hacer cumplir las normas de uso del suelo, sobre todo cuando los proyectos ya están habitados por residentes que han pagado. Para víctimas como Shen, recurrir a la justicia suele ser frustrante. A veces, los tribunales se niegan a atender disputas sobre derechos de propiedad limitados porque los contratos subyacentes incumplen las normas de uso del suelo. Incluso cuando los compradores obtienen una sentencia favorable, los promotores pueden haber transferido ya sus activos o declarado la quiebra. Para ofrecer una protección real habrá que integrar los registros de tierras rurales en bases de datos nacionales, exigir inspecciones independientes antes de permitir la venta sobre plano y requerir cuentas de depósito en garantía que impidan a los promotores retirar fondos hasta que se verifiquen determinados hitos de construcción. Sin estos cambios estructurales, los pisos fantasma seguirán acechando al mercado inmobiliario chino.
Puntos clave
- Un propietario de la provincia de Shaanxi compró un apartamento en el piso 34 de un edificio que, según se descubrió después, solo tenía 32 pisos.
- La vivienda se vendió por aproximadamente un tercio del precio de mercado porque tenía derechos de propiedad limitados sobre terrenos rurales de propiedad colectiva.
- Las viviendas con derechos de propiedad limitados, a veces llamadas viviendas de pequeña propiedad, operan en una zona gris legal sin reconocimiento oficial del Gobierno ni títulos de propiedad.
- El escándalo refleja una crisis más amplia del sector inmobiliario, que ha sido objeto de graves acusaciones de fraude, incluido el caso de Evergrande, a la que se acusa de inflar sus ingresos en 78.000 millones de dólares.
- La inversión inmobiliaria y el inicio de nuevas construcciones han caído con fuerza, lo que acentúa las preocupaciones sobre la estabilidad de un sector que impulsa alrededor de un tercio de la actividad económica nacional.
- Los reguladores han impuesto multas récord y prometido una aplicación más estricta de las normas, pero los proyectos del mercado informal siguen exponiendo a los compradores a graves riesgos financieros.
