Los precios de los condominios en Tokio alcanzan un récord mientras se reducen las opciones de política por los compromisos con la OMC

Qué impulsa al alza los precios de los condominios en Tokio y por qué hay pocas soluciones

El mercado de condominios nuevos en Tokio alcanzó nuevos récords este año, lo que presiona a los hogares locales y pone a prueba a los responsables de formular políticas. El precio promedio de un condominio de nueva construcción en el área metropolitana de Tokio llegó a 94,89 millones de yenes entre abril y septiembre, según el Instituto de Economía Inmobiliaria. Esto representó un aumento del 19,3 % respecto del mismo período del año anterior. El contexto es una combinación de oferta escasa, fuerte demanda de los inversionistas y un yen débil que hace que las propiedades japonesas parezcan más baratas para quienes compran con moneda extranjera. El debate sobre el papel de los compradores extranjeros se ha intensificado, aunque los resultados preliminares del Gobierno indican que su proporción en las transacciones sigue siendo modesta.

Las autoridades han comenzado a documentar lo que ocurre antes de considerar nuevas normas. La primera ministra Sanae Takaichi pidió al Ministerio de Territorio que determine cuántos condominios compran ciudadanos extranjeros y publique los resultados pronto. Desde la primavera, el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT) ha analizado los registros inmobiliarios para rastrear la nacionalidad y el lugar de residencia de los compradores. Los primeros indicios apuntan a una proporción limitada de compradores extranjeros, pero incluso una pequeña parte de las compras puede influir en los precios cuando la oferta es reducida.

Los llamados a limitar o prohibir las compras de extranjeros enfrentan un obstáculo estructural. Cuando Japón ingresó en la Organización Mundial del Comercio en la década de 1990, adoptó principios fundamentales de trato igualitario que dificultan imponer restricciones inmobiliarias basadas en la nacionalidad. Revisar esos compromisos llevaría tiempo y podría provocar objeciones de sus socios comerciales. Ante la falta de medidas nacionales sencillas, las primeras acciones visibles han surgido del sector privado, donde grandes promotoras han endurecido las condiciones contractuales para desalentar las reventas rápidas que pueden disparar los precios.

El resultado es un mercado donde la demanda sigue superando a la oferta, mientras el Gobierno y el sector buscan herramientas que puedan aplicarse dentro de los límites legales y sin exacerbar las tensiones sociales.

Los precios alcanzan un récord mientras la oferta y el yen moldean la demanda

El ciclo de los condominios en Tokio está impulsado tanto por la escasez como por la demanda. La oferta de nuevas viviendas ha caído con fuerza durante la última década. En 2014, las promotoras sacaron al mercado unas 45.000 unidades nuevas en el área metropolitana. Esa cifra bajó a cerca de 23.000 en 2024. Los retrasos en proyectos de renovación urbana, el aumento de los costos de construcción y del suelo, y la capacidad limitada del sector de la construcción han restringido la oferta. Cuando salen menos viviendas al mercado, cada lanzamiento atrae a más compradores y los precios siguen subiendo.

La moneda ha añadido otro factor. La caída del yen en los últimos años ha reducido el precio efectivo para los compradores que tienen dólares, euros u otras monedas más fuertes. Para quien paga en dólares, una variación del 10 % en el tipo de cambio puede compensar buena parte de un aumento de precios en el mercado local. Ese arbitraje ha coincidido con el creciente atractivo de Tokio como mercado considerado seguro en un mundo volátil. Los inversionistas ven condiciones políticas estables, un mercado hipotecario amplio y una fuerte demanda de alquileres en los distritos céntricos.

El bajo costo de los préstamos en Japón también ha influido. Las tasas hipotecarias japonesas siguen siendo bajas según los estándares internacionales. Aunque el banco central ha comenzado a ajustar gradualmente su política monetaria, los préstamos a tasa fija siguen siendo asequibles para muchos hogares. Los bajos costos de financiamiento permiten precios de compra más altos, sobre todo cuando el número de unidades está limitado por las normas de zonificación, la disponibilidad de terrenos y los plazos de construcción. La combinación de tasas bajas, efectos cambiarios y oferta limitada ha preparado el terreno para los precios promedio récord registrados este año.

¿Son los compradores extranjeros el principal factor?

La propiedad extranjera atrae atención porque es visible, y la brecha cambiaria hace intuitivo vincular la demanda desde el exterior con el aumento de los precios. Los datos disponibles ofrecen un panorama más matizado. La revisión de los registros del MLIT, cuyos resultados se publicarán próximamente, apunta a una proporción de compras por parte de extranjeros menor de lo que suele suponerse en el debate público. Una encuesta reciente determinó que cerca del 3 % de los compradores de propiedades nuevas en Tokio tenía domicilio en el extranjero. No se trata de una medida completa de la nacionalidad, ya que algunos ciudadanos extranjeros viven y trabajan en Japón, pero sí sugiere que el mercado está lejos de estar dominado por capital extranjero.

Incluso una presencia extranjera pequeña puede afectar la formación de precios cuando la oferta es limitada, en especial en barrios cotizados cerca de estaciones nuevas o proyectos de renovación urbana frente al mar. Las unidades de proyectos emblemáticos pueden atraer tanto a quienes buscan una vivienda como a inversionistas. Algunos compradores obtienen ganancias al revender contratos antes de que termine la construcción, una práctica que puede elevar los precios pedidos en la siguiente etapa de ventas. Por eso, las promotoras han comenzado a incluir cláusulas contra la reventa especulativa que se aplican a todos los compradores, sin importar su nacionalidad.

Las autoridades han procurado atender la preocupación pública sin alimentar la xenofobia. La prioridad ha sido determinar la magnitud real de las compras por parte de extranjeros y reforzar las normas de identificación y registro, incluso mediante información más clara en los registros inmobiliarios. También se busca fortalecer la aplicación de las normas sobre vivienda y alojamiento, para que las unidades vendidas con fines residenciales no se conviertan ilegalmente en alojamientos turísticos de corta duración.

En resumen, la demanda extranjera es uno de varios factores. Las fuerzas predominantes son económicas: una década de reducción de la oferta que coincide con una demanda urbana constante, en un mercado con financiamiento barato y una moneda que ha aumentado el atractivo de Tokio para los inversionistas internacionales.

Por qué las normas de la OMC limitan las restricciones basadas en la nacionalidad

El margen de acción de Japón en materia de políticas está limitado por compromisos comerciales que desalientan la discriminación por nacionalidad. El sistema multilateral de comercio creado a través de la Ronda Uruguay dio origen a la OMC e incorporó principios como el de nación más favorecida y el trato nacional. Estos principios implican que, en los sectores cubiertos por los compromisos, un país miembro no debe tratar a una persona extranjera de forma menos favorable que a una nacional. Japón optó por un enfoque liberal para las transacciones inmobiliarias al incorporarse a la era de la OMC en 1995, con el objetivo de fomentar la inversión extranjera y evitar restricciones a la compra de propiedades basadas en la nacionalidad.

En teoría es posible modificar esa postura, pero en la práctica resulta difícil. Cambiar los compromisos suele requerir negociaciones con socios comerciales y puede provocar presiones recíprocas. Los países cuyos residentes invierten en Japón podrían objetar o pedir compensaciones. Algunas economías, entre ellas Estados Unidos y Australia, conservaron margen en sus normativas para diferenciar entre compradores nacionales y extranjeros en las adquisiciones de terrenos. Japón no estableció límites de ese tipo, por lo que le resultaría más difícil cambiar de rumbo.

Hay excepciones por motivos de seguridad. En 2021, Japón aprobó una ley que permite al Gobierno revisar y regular el uso de terrenos cerca de instalaciones estratégicas, como bases de las Fuerzas de Autodefensa y centrales nucleares. Ese marco se centra en la supervisión y en la posibilidad de intervenir si el uso plantea preocupaciones de seguridad nacional. No establece una prohibición nacional de las compras por parte de ciudadanos extranjeros ni aborda la dinámica de precios del mercado privado de la vivienda.

Dentro de estos límites, las opciones más realistas son medidas neutrales que se apliquen a todos los compradores y vendedores. Las herramientas para desalentar la especulación a corto plazo o aumentar los costos de mantener viviendas vacías no distinguen por nacionalidad y pueden diseñarse de forma compatible con las normas comerciales. El punto de fricción es político: esas medidas también afectan a los inversionistas y hogares japoneses.

Las promotoras toman medidas para limitar la reventa especulativa

Ante las limitaciones del Gobierno, las empresas privadas han actuado primero. Grandes promotoras han endurecido los contratos de venta para frenar las reventas rápidas que pueden alimentar el aumento de precios en un proyecto. Una empresa notificó a posibles compradores de un importante desarrollo frente al mar en Tokio que, si revenden una unidad antes de la entrega, perderán el depósito y se rescindirá el contrato. Otra compañía estableció un período de cinco años sin posibilidad de reventa en varios proyectos de Tokio, con una penalización equivalente al 20 % del precio de la propiedad en caso de incumplimiento. Estas medidas se aplican a todos los compradores, sin importar su nacionalidad o lugar de residencia.

Estas cláusulas apuntan a una conducta específica, no a un tipo de comprador. Las cesiones de contratos antes de que termine la construcción, a veces con fuertes sobreprecios, pueden fijar nuevos precios «comparables» que influyen en lo que se pide a los compradores posteriores. Reducir el incentivo para revender busca que una mayor proporción de las unidades quede en manos de quienes las usarán como vivienda y estabilizar los precios dentro de cada proyecto. Si se adoptan de forma generalizada, estas disposiciones podrían convertirse en una práctica habitual en los lanzamientos de proyectos de alta demanda en los distritos céntricos.

Las promotoras también cuentan con herramientas de venta que pueden dar prioridad a hogares que probablemente vivirán en la propiedad. Los sorteos, las declaraciones de ocupación, los límites a las compras múltiples a nombre de una misma persona y una verificación más estricta del financiamiento dificultan la acumulación de unidades con fines comerciales. El desafío es equilibrar el acceso justo con la debida diligencia, sin discriminar por nacionalidad y manteniendo al mismo tiempo un nivel adecuado de preventas para financiar la construcción.

Qué herramientas quedan disponibles sin apuntar a una nacionalidad

El debate sobre las políticas está pasando de quién compra a cómo funciona el mercado. Hay varias opciones que no distinguen por origen y podrían moderar los precios o, al menos, mejorar la equidad para los residentes locales.

• Gravar las reventas rápidas para todos. Un impuesto más elevado sobre las ganancias obtenidas poco tiempo después de la compra reduciría el atractivo de la reventa especulativa. Japón ya aplica tasas más altas a las ganancias de particulares cuando la propiedad se mantiene durante períodos breves, pero las autoridades podrían endurecer las normas para incluir las cesiones antes de la entrega o ampliar el período durante el cual se aplican tasas más altas. Es necesario diseñar la medida con cuidado para no penalizar a quienes se ven obligados a vender por cambios legítimos en sus circunstancias.

• Aumentar los costos de mantener viviendas vacías. Un impuesto a las viviendas desocupadas que se aplique a todas las unidades sin ocupantes, sin importar la nacionalidad del propietario, puede incentivar su alquiler o venta. Varias ciudades del mundo aplican este tipo de impuestos para promover la vuelta al mercado de las propiedades vacías. Las exenciones por obras de renovación o dificultades debidamente documentadas pueden garantizar que la medida sea justa.

• Ampliar la oferta. La forma más segura de aliviar la presión sobre los precios es construir más viviendas. La aprobación más rápida de cambios de uso en oficinas infrautilizadas, aumentos moderados de los coeficientes de edificabilidad permitidos en zonas bien conectadas y la infraestructura que permite una mayor densidad pueden generar más unidades con el tiempo. Los subsidios específicos pueden promover viviendas de precio medio, en lugar de centrarse únicamente en torres de lujo.

• Apoyar a quienes compran su primera vivienda sin impulsar los precios. La ayuda para el pago inicial, la reducción de los costos de cierre o las garantías hipotecarias para hogares por debajo de ciertos umbrales de ingresos pueden ayudar a los residentes locales a competir, aunque cualquier apoyo crediticio generalizado corre el riesgo de elevar los precios si la oferta no aumenta.

• Aumentar la transparencia. La presentación de informes estandarizados sobre la nacionalidad o el lugar de residencia de los compradores al cerrar una operación, de forma agregada y anónima, permitiría aclarar el papel de los compradores extranjeros. Las normas más estrictas sobre identificación de los beneficiarios finales también pueden limitar el uso de estructuras opacas en el sector inmobiliario.

• Hacer cumplir las normas sobre el uso de las viviendas. Garantizar que las unidades residenciales no se utilicen para alojamientos ilegales de corta duración protege a los vecinos y preserva la oferta para los residentes.

Qué medidas han tomado otros países y qué significa para Japón

Varios mercados han experimentado con medidas dirigidas a compradores extranjeros, pero esas decisiones reflejan sus propios marcos legales y compromisos comerciales. Canadá impuso en 2023 una prohibición temporal a las compras de viviendas por parte de extranjeros y luego la prorrogó. Singapur aplica un impuesto adicional a los compradores, cuya tasa es mucho más alta para los no residentes que para los ciudadanos y residentes permanentes. Australia canaliza la mayoría de las compras extranjeras hacia las nuevas construcciones y aplica controles estrictos para evitar adquisiciones ilegales de viviendas existentes. Nueva Zelanda restringió en 2018 la mayoría de las compras de viviendas existentes por parte de no residentes, con algunas excepciones basadas en tratados.

Estos ejemplos muestran una variedad de herramientas, pero también ponen de relieve las limitaciones de Japón. Los compromisos comerciales y las leyes nacionales varían de un país a otro. El enfoque adoptado por Japón en la era de la OMC no reservó un trato especial para los compradores nacionales en las transacciones inmobiliarias, y Tokio ha recurrido a la apertura para atraer inversiones. Un giro hacia restricciones basadas en la nacionalidad sería complejo y polémico. Es más probable que las autoridades se centren en medidas neutrales que modifiquen los incentivos para todos los compradores y en resolver los cuellos de botella de la oferta que sustentan los altos precios actuales.

Qué dicen las autoridades y los economistas

Los ministros han subrayado la necesidad de conocer los hechos y mantener las políticas dentro de los límites legales. El ministro de Territorio se ha comprometido a colaborar con otros organismos para abordar los problemas relacionados con las transacciones de condominios y, al mismo tiempo, apoyar la cohesión social. La revisión de los registros del MLIT es fundamental para ese esfuerzo y se espera que aclare cuál es realmente la proporción de compradores extranjeros. Una persona que participa en la revisión dijo que la proporción parece menor de lo que sugiere el debate público.

Los economistas advierten contra la búsqueda de un único culpable. Osamu Tanaka, economista jefe ejecutivo del Instituto de Investigación Dai-ichi Life, dijo que el enfoque debe ser amplio y no limitado a un solo factor.

Aunque el porcentaje de propiedades inmobiliarias adquiridas por ciudadanos extranjeros sea pequeño, podría aun así contribuir a elevar los precios. Como no hay una sola causa, se necesita un enfoque integral.

Esta opinión coincide con la estrategia actual: frenar las conductas que elevan los precios, mejorar los datos, hacer cumplir las normas vigentes e impulsar la oferta. Ninguna de esas medidas hará caer de inmediato los precios promedio. Sin embargo, pueden aliviar la presión hasta cierto punto y aumentar las posibilidades de que los hogares que viven y trabajan en Tokio puedan comprar viviendas en los barrios de los que dependen.

Qué significa para los compradores y el mercado

Para quienes buscan una vivienda propia, la nueva normalidad implica más competencia por menos unidades y contratos de venta más estrictos. Los compradores deben esperar controles más rigurosos y cláusulas que restrinjan la cesión del contrato antes de la entrega. Para los inversionistas, las estrategias de reventa rápida son cada vez más arriesgadas, a medida que las promotoras amplían las penalizaciones y cobran fuerza las propuestas de impuestos dirigidos a los períodos de tenencia breves. Para los vendedores y las promotoras, el grupo de posibles compradores sigue siendo amplio, pero ahora el poder de fijar precios está sometido a un mayor escrutinio público y regulatorio.

El próximo hito será la publicación del estudio de registros del MLIT. Por sí solo, no resolverá el problema de la asequibilidad, pero debería fundamentar el debate en datos. El desafío más amplio es reconstruir un flujo sostenible de viviendas en una ciudad que sigue atrayendo empleos y estudiantes. Dentro de los límites de las normas comerciales, Japón cuenta con herramientas para frenar la especulación, aprovechar mejor las viviendas existentes y ampliar la oferta. En conjunto, esas medidas son el camino más claro hacia un mercado más saludable.

Puntos clave

• El precio promedio de los condominios nuevos en Tokio llegó a 94,89 millones de yenes entre abril y septiembre, un 19,3 % más que un año antes.
• La oferta de viviendas nuevas cayó de unas 45.000 unidades en 2014 a cerca de 23.000 en 2024, lo que redujo la disponibilidad en el mercado.
• El MLIT está revisando los registros para medir las compras de ciudadanos extranjeros; los primeros indicios apuntan a una proporción modesta.
• Los compromisos de Japón en la era de la OMC dificultan imponer restricciones a las compras de propiedades basadas en la nacionalidad.
• Las promotoras están incorporando cláusulas contra la reventa especulativa, como la pérdida del depósito por reventas antes de la entrega y las prohibiciones de reventa durante cinco años con fuertes penalizaciones.
• Las políticas que no distinguen por origen, como los impuestos más altos a las reventas rápidas, los impuestos a las viviendas vacías, una aplicación más estricta de las normas y la ampliación de la oferta, son las opciones más viables.
• Otros países han aplicado normas e impuestos a los compradores extranjeros, pero los compromisos comerciales y las decisiones legales de Japón limitan la posibilidad de adoptar medidas similares.
• El próximo hito será la publicación del estudio de registros del MLIT, que orientará políticas centradas en las conductas y la oferta, en lugar de la nacionalidad.