Japón planea crear una base de datos nacional para rastrear la propiedad extranjera de inmuebles antes de 2027

Por qué Japón está creando ahora una base de datos nacional

Japón prepara un sistema nacional para registrar la nacionalidad de los compradores y hacer un mejor seguimiento de la propiedad extranjera de terrenos y edificios. El plan se centra en una nueva base de datos, vinculada a un registro digital básico de bienes inmuebles, que permitiría a las autoridades saber quién es propietario de qué y, en algunos casos, quién controla en última instancia a una empresa compradora. Después de instruir a sus ministros el 4 de noviembre para que conozcan la situación de las adquisiciones de terrenos por parte de extranjeros y examinen posibles normas, la primera ministra Sanae Takaichi situó la transparencia y la gestión de riesgos en el centro de la agenda. El Gobierno busca poner en marcha el sistema a partir del año fiscal 2027, tras la coordinación entre la Secretaría del Gabinete, el Ministerio de Justicia, la Agencia Digital y otros organismos.

Las autoridades afirman que la iniciativa responde a dos preocupaciones. En primer lugar, el aumento del capital transfronterizo que llega al mercado inmobiliario japonés, especialmente en las grandes ciudades, ha alimentado la preocupación por la asequibilidad de la vivienda. En segundo lugar, las compras en zonas sensibles han generado inquietud por motivos de seguridad, entre ellas las de terrenos cerca de instalaciones de defensa, islas remotas próximas a las fronteras nacionales y zonas de captación de agua. Como en muchas operaciones no se registra la nacionalidad, es difícil medir la verdadera magnitud y las características de las compras extranjeras. Algunas adquisiciones se realizan a través de empresas radicadas en Japón que utilizan fondos del extranjero, lo que dificulta aún más conocer la situación.

La base de datos es parte de una revisión normativa más amplia que abarca la inmigración, los controles de residencia y el uso del suelo. Un panel de expertos se reunió a finales de noviembre para evaluar posibles cambios y trabaja con miras a definir una política básica para enero de 2026. Las autoridades presentan el registro como una herramienta para aportar claridad. Por sí solo, no establecería nuevas restricciones. Crearía la base de información necesaria para diseñar medidas proporcionales, desde obligaciones de notificación hasta posibles cambios fiscales en los sectores donde los riesgos o las distorsiones parezcan más graves.

Qué registraría el nuevo sistema

El eje del sistema es un registro de la nacionalidad de los compradores en categorías de bienes inmuebles en las que actualmente no se recopila ese dato. El Gobierno prevé utilizar el registro digital básico de bienes inmuebles de la Agencia Digital para integrar datos de distintas jurisdicciones y tipos de terrenos. El alcance previsto es amplio y va mucho más allá de los apartamentos urbanos.

• Apartamentos en edificios, viviendas unifamiliares y otros bienes inmuebles
• Bosques y tierras agrícolas
• Operaciones de compraventa de grandes terrenos sujetas a la Ley de Planificación del Uso Nacional del Suelo
• Terrenos importantes cerca de instalaciones relacionadas con la defensa y en islas fronterizas designadas en virtud de la ley de 2022 sobre el uso de terrenos relacionados con la seguridad

En operaciones relacionadas con bosques o terrenos extensos y sensibles, las autoridades estudian exigir a las empresas compradoras que declaren la nacionalidad de sus principales accionistas y directivos. El objetivo es identificar la naturaleza de las adquisiciones cuando se canalizan fondos extranjeros a través de una entidad radicada en Japón. Los responsables de formular políticas también estudian ampliar las notificaciones de operaciones previstas en la Ley de Divisas y Comercio Exterior, que regula las transacciones de capital de los no residentes.

Cómo funciona actualmente el registro inmobiliario de Japón

El sistema de registro inmobiliario de Japón, conocido como Toki, registra la información sobre terrenos y edificios, así como la titularidad legal, en un registro de la propiedad gestionado por la Oficina de Asuntos Jurídicos. Cada bien tiene una sección de título que enumera su ubicación y características, y otra de derechos que indica el propietario, la dirección, la fecha y el motivo del registro, además de otros derechos, como las hipotecas. Cualquier persona puede obtener copias previo pago. El registro es fundamental para garantizar la seguridad de las operaciones y la fiabilidad de los títulos de propiedad.

Pese a este sólido marco jurídico, por lo general la nacionalidad no consta en los registros de apartamentos ni de muchos otros bienes. Se exige declarar la nacionalidad en el caso de las tierras agrícolas, pero no en la mayoría de las propiedades residenciales urbanas. Los datos de propiedad también pueden estar desactualizados en el caso de los bienes heredados, una deficiencia que Japón empezó a corregir en abril de 2024 al exigir el registro de los cambios de titularidad relacionados con herencias. Estas normas mejoran la precisión de los datos, pero no resuelven la falta de información sobre la nacionalidad.

Por separado, cuando un no residente adquiere bienes inmuebles para determinados fines, la operación puede considerarse una transacción de capital conforme a la Ley de Divisas y Comercio Exterior. En esos casos, el comprador debe notificarlo a las autoridades a través del Banco de Japón dentro de un plazo establecido, con algunas excepciones. Esas notificaciones no equivalen a disponer de un registro unificado de la nacionalidad del comprador en el momento de la inscripción. La base de datos propuesta busca facilitar mucho más la consulta de la nacionalidad y, en los casos definidos, del control efectivo ejercido a través de una empresa en todo el país.

Quién compra y dónde se concentra la demanda

La depreciación del yen, unos tipos de interés muy bajos según los estándares mundiales y la recuperación de los viajes tras la pandemia han hecho atractivos los bienes inmuebles japoneses. Inversionistas extranjeros se han interesado por oficinas urbanas, hoteles y apartamentos de lujo. Los compradores nacionales siguen activos y las empresas constructoras han sacado al mercado proyectos de alta gama. Los precios en el centro de Tokio alcanzaron nuevos récords en 2024: el precio promedio de los apartamentos nuevos en los distritos centrales superó los 110 millones de yenes. El aumento de los costos de construcción y la oferta limitada han reforzado esta tendencia.

Hay pocos datos concretos sobre las compras extranjeras. Una encuesta del Gobierno sobre operaciones de compraventa de apartamentos nuevos en Tokio reveló que el 3 % de los compradores en el primer semestre de 2025 tenía direcciones en el extranjero. Ese indicador abarca a compradores radicados fuera del país, no a ciudadanos extranjeros que viven en Japón, y excluye muchas estructuras empresariales. Los estudios del sector privado y los testimonios sobre ventas de proyectos específicos apuntan a una amplia variedad de situaciones. Algunos edificios de alta gama en unos pocos distritos han registrado proporciones de compradores radicados en el extranjero muy superiores al promedio, mientras que en muchos proyectos suburbanos y regionales el interés extranjero es mucho menor. Sin datos de nacionalidad en el momento del registro, Japón tiene una capacidad limitada para distinguir estas tendencias.

Esta combinación ayuda a explicar el enfoque de la política. El aumento de los precios en los mercados urbanos ha suscitado preocupación por la asequibilidad para los hogares locales. Al mismo tiempo, grandes zonas rurales de Japón afrontan la despoblación y un número cada vez mayor de viviendas vacías, conocidas como akiya. Los responsables de formular políticas intentan calibrar medidas que respondan a riesgos específicos en mercados urbanos con una oferta muy limitada, sin desincentivar la inversión allí donde se necesitan capital y renovaciones.

Seguridad nacional y preocupación por terrenos estratégicos

Japón puso plenamente en vigor en 2022 una ley sobre el uso de terrenos relacionados con la seguridad para vigilar las zonas cercanas a instalaciones de las Fuerzas de Autodefensa y las islas remotas próximas a las fronteras nacionales. La ley permite a las autoridades revisar el uso de terrenos y edificios en esas zonas y sancionar actividades que puedan socavar las funciones de seguridad. No prohíbe a los extranjeros comprar propiedades. En cambio, se centra en la supervisión y las notificaciones. La nueva base de datos complementaría ese enfoque al hacer visible la nacionalidad del propietario en el momento de la compra.

El debate público también se ha centrado en las compras cerca de fuentes de agua. Algunas comunidades temen que la extracción o exportación de aguas subterráneas sin regulación pueda producirse cuando la propiedad de los terrenos no es transparente. Unos registros más claros ayudarían a las prefecturas y los ministerios a evaluar a los compradores, vigilar los usos y hacer cumplir las normas existentes. Las autoridades sostienen que la transparencia, en lugar de las prohibiciones generales, es la mejor manera de gestionar un conjunto diverso de riesgos que varían según la ubicación y el tipo de bien.

Las obligaciones comerciales también son importantes. Japón se adhiere a los principios de no discriminación establecidos en las normas del comercio mundial. Esto no excluye medidas específicas por motivos de seguridad nacional u orden público, pero dificulta justificar una prohibición total de las compras por parte de extranjeros. Los responsables de formular políticas han señalado que cualquier nueva medida probablemente incluiría obligaciones de notificación, condiciones e impuestos, en vez de prohibiciones generales, mientras que las leyes de seguridad se ocuparían de las zonas más sensibles.

Qué normas podrían cambiar a continuación

Los ministerios estudian ampliar las obligaciones de notificación previstas en la Ley de Divisas y Comercio Exterior para que más operaciones inmobiliarias deban ser notificadas por compradores extranjeros o inversionistas no residentes. Otra propuesta sobre la mesa es exigir a las empresas que compren bosques y terrenos extensos o de importancia estratégica que declaren la nacionalidad de sus principales accionistas y altos directivos. Esto ayudaría a las autoridades a identificar operaciones cuyo control o financiamiento procede de fuera de Japón, aunque el comprador legal sea una entidad nacional.

¿Podría Japón establecer distintos tipos impositivos?

Las autoridades han debatido el uso de medidas fiscales que distingan entre propietarios japoneses y no japoneses en mercados o tipos de bienes definidos. Entre las propuestas figuran impuestos más altos sobre la adquisición o tenencia para los propietarios no residentes en sectores urbanos con precios recalentados, condiciones para las compras en zonas designadas e impuestos relacionados con las viviendas vacías para frenar las compras especulativas. No se ha tomado ninguna decisión y cualquier medida de este tipo tendría que calibrarse cuidadosamente para evitar efectos no deseados sobre la inversión legítima y la oferta general de vivienda.

Japón también estudia cómo otros países regulan las compras inmobiliarias de extranjeros. Gobiernos de todo el mundo han aplicado distintas medidas. Algunos cobran impuestos de timbre adicionales a los compradores extranjeros en las grandes ciudades. Otros examinan caso por caso las compras de no residentes. Algunos han impuesto prohibiciones temporales a determinadas categorías de compradores o han añadido impuestos a las viviendas vacías para desalentar la reventa especulativa y las propiedades desocupadas. La revisión por parte del gabinete de las prácticas de otros países, como Canadá, Alemania, Corea del Sur y Taiwán, servirá de referencia para las propuestas nacionales.

Paralelamente, el Gobierno prevé resumir las líneas generales de la regulación en una política básica sobre residentes extranjeros y medidas relacionadas con la inmigración para enero de 2026. Ese calendario dejaría aproximadamente un año para redactar las leyes y desarrollar los sistemas, si se pretende que el nuevo registro empiece a funcionar en el año fiscal 2027. Varios ministerios tendrán que actualizar sus procedimientos y armonizar sus bases de datos antes de su puesta en marcha.

Cómo podría funcionar en la práctica una base de datos nacional

La Agencia Digital está creando un registro digital básico de bienes inmuebles que puede servir de plataforma para varios ministerios. El nuevo sistema conectaría los identificadores de las propiedades del registro de la Oficina de Asuntos Jurídicos con campos adicionales, incluida la nacionalidad de los compradores y, en los casos definidos, la de los principales accionistas y directivos detrás de una empresa compradora. La normalización de los datos permitiría a las autoridades detectar riesgos de concentración en un distrito o cerca de una instalación específica y construir con el tiempo una imagen nacional más clara.

El diseño de los datos será decisivo. Para que resulten útiles, los campos de nacionalidad deben tener formatos coherentes, y las declaraciones de las empresas compradoras deben ser lo bastante específicas como para identificar quién ejerce el control a través de distintos niveles de propiedad. La vinculación con los registros fiscales y las notificaciones de inversión puede aportar contexto para hacer cumplir las normas. Las autoridades también tendrán que decidir quién puede consultar cada dato. El acceso público mejora la transparencia del mercado, pero publicar la nacionalidad o los datos personales plantea problemas de privacidad. Muchos países tienen dificultades para equilibrar estos intereses. Las evaluaciones internacionales han concluido que los datos de propiedad inmobiliaria suelen estar fragmentados y que puede ser difícil identificar a los beneficiarios efectivos. El proyecto de Japón ofrece la oportunidad de establecer normas claras desde el principio.

La prevención del blanqueo de capitales es otro aspecto que debe tenerse en cuenta. En todo el mundo se han utilizado bienes inmuebles para mover y ocultar fondos ilícitos. Si los agentes inmobiliarios, abogados y promotores tienen obligaciones claras de diligencia debida, y las autoridades pueden consultar rápidamente la nacionalidad de los propietarios y quién ejerce el control empresarial, será más fácil detectar operaciones sospechosas. Un registro legible por máquinas, formularios estandarizados e identificadores fiables facilitarían estas comprobaciones. El Gobierno ha dicho que quiere un sistema que mejore la supervisión sin frenar las operaciones legítimas, por lo que el diseño de los procesos será tan importante como el texto legal.

Qué significa para los compradores y el mercado

La mayoría de los compradores solo tendría que completar unos trámites adicionales sencillos al cerrar la operación. Quien recurra a un escribano judicial para gestionar el registro facilitaría su nacionalidad junto con los documentos de identidad y domicilio que ya se exigen. En las operaciones de determinadas categorías de terrenos, las empresas compradoras quizá tengan que añadir una declaración sobre la nacionalidad de sus principales accionistas y directivos. El costo administrativo debería ser pequeño en comparación con el valor de las operaciones, mientras que la información adicional para las autoridades sería considerable.

Para los bancos, promotores y agentes inmobiliarios, unas normas más claras podrían reducir la incertidumbre. Los prestamistas pueden diseñar controles de cumplimiento que se ajusten a los campos de datos del registro. Los promotores que comercializan nuevos proyectos pueden establecer políticas de selección y divulgación que reduzcan las sorpresas de última hora. Cuando los controles contra el blanqueo de capitales son más rigurosos, los compradores de buena fe suelen comprobar que un proceso transparente avanza más rápido que uno ambiguo.

Los efectos en el mercado variarán según la ubicación. Una mayor transparencia puede desalentar las compras especulativas a corto plazo en algunos distritos con precios muy altos. Es poco probable que las operaciones se vean afectadas en gran parte del país, especialmente en zonas que pierden población. Ser propietario de un inmueble en Japón no otorga una visa ni la residencia permanente. Los compradores extranjeros deben prever los mismos impuestos que los propietarios japoneses, incluidos los impuestos anuales sobre los bienes inmuebles; los no residentes necesitan un agente fiscal en Japón para gestionar sus declaraciones. Las compras de no residentes sujetas a la Ley de Divisas y Comercio Exterior ya están sometidas a obligaciones de notificación, que probablemente se ampliarán.

Calendario y próximos hitos

Tres fechas enmarcan el trabajo. Primero, las autoridades buscan recopilar, antes de que termine el año fiscal en curso, sus conclusiones sobre las normas extranjeras relativas a los bienes inmuebles. Segundo, el gabinete prepara para enero de 2026 una política básica sobre residentes extranjeros y medidas relacionadas con la inmigración, que se espera que defina el marco inmobiliario. Tercero, el registro y los campos de nacionalidad podrían entrar en vigor a partir del año fiscal 2027, en función de la labor legislativa y de la preparación de los sistemas. Otros proyectos digitales, como una autorización electrónica de viaje prevista para el año fiscal 2028, apuntan a una tendencia general hacia una mayor integración de datos sobre fronteras, visas y operaciones inmobiliarias.

La política determinará el ritmo. El Gobierno ha dicho que quiere responder a la preocupación pública y, al mismo tiempo, preservar la inversión y el crecimiento. Algunas voces advierten que unas normas nuevas, si se plantean mal, podrían alimentar la xenofobia o perjudicar a sectores que dependen del capital extranjero. Otras sostienen que un registro claro y medidas específicas llevan tiempo haciendo falta en un mercado con importantes carencias de información. La base de datos permitirá a los responsables de formular políticas debatir sobre patrones reales en lugar de anécdotas, algo esencial para cualquier cambio que afecte tanto a la seguridad nacional como a la asequibilidad de la vivienda.

Lo que debe saber

• Japón planea crear una base de datos nacional para registrar la nacionalidad de los compradores de bienes inmuebles y hacer un seguimiento de la propiedad extranjera de terrenos y edificios
• El sistema utilizaría un registro digital básico de bienes inmuebles y podría empezar a funcionar a partir del año fiscal 2027, una vez completado el trabajo legal y técnico
• El registro abarcaría apartamentos, bosques, tierras agrícolas, operaciones de compraventa de grandes terrenos y terrenos cerca de instalaciones de defensa e islas fronterizas
• Podría exigirse a las empresas que compren determinados bienes que declaren la nacionalidad de sus principales accionistas y directivos
• Las autoridades estudian ampliar las notificaciones de operaciones previstas en la Ley de Divisas y Comercio Exterior
• Una encuesta del Gobierno reveló que el 3 % de los compradores de apartamentos nuevos en Tokio en el primer semestre de 2025 tenía direcciones en el extranjero
• Entre las preocupaciones públicas figuran las compras en zonas sensibles y el rápido aumento de los precios en los principales distritos urbanos
• El registro podría permitir medidas específicas, como impuestos diferenciados o condiciones de compra; los detalles se definirían para enero de 2026
• Japón está revisando las normas de otros países sobre compradores extranjeros para orientar las reformas nacionales
• El proyecto busca aumentar la transparencia, facilitar los controles contra el blanqueo de capitales y aportar información para las políticas públicas sin impedir la inversión legítima