Johor y Penang avanzan más que Kuala Lumpur en un mercado inmobiliario malasio dividido

En 2025 se perfila una brecha inmobiliaria

El ciclo inmobiliario de Malasia ha entrado en una fase desigual. Johor y Penang ganan impulso, impulsados por la demanda transfronteriza, las fábricas y la inversión en centros de datos. Kuala Lumpur avanza más lentamente, lastrada por el exceso de edificios de gran altura acumulado durante la última década. Las cifras nacionales confirman esta división. En el primer semestre de 2025 se registraron 196.232 transacciones inmobiliarias, un 1,3 por ciento menos que un año antes, mientras que el valor total aumentó un 1,9 por ciento, hasta los 107.680 millones de RM. Los precios parecen estables, aunque las ventas se han enfriado. Los datos oficiales muestran un periodo de debilidad, no una caída abrupta, con marcadas diferencias regionales.

El año pasado sentó las bases. En 2024, el mercado residencial registró 260.516 transacciones por un valor de 106.920 millones de RM. El índice nacional de precios de la vivienda aumentó un 1,4 por ciento, mientras que la inflación redujo las ganancias reales. El precio medio de la vivienda cerró 2024 en unos 483.879 RM; las casas adosadas de una sola planta registraron un alza moderada y, en promedio, los precios de los edificios de gran altura subieron ligeramente, antes de caer de un trimestre a otro a finales de 2024. El saldo de los préstamos hipotecarios siguió creciendo y la actividad de la construcción repuntó. A principios de 2025 se amplió la brecha entre los centros industriales de rápido crecimiento y los submercados urbanos que aún tienen demasiadas viviendas en edificios de gran altura.

En todo el país, los compradores siguieron dando prioridad a la asequibilidad y a las viviendas existentes. Cerca de seis de cada diez transacciones del primer semestre de 2025 fueron residenciales. Las casas adosadas siguen siendo el segmento con más operaciones. Las viviendas de hasta 300.000 RM representaron algo más de la mitad de las ventas residenciales. El mercado de segunda mano concentró la mayor parte de la actividad: casi cuatro de cada cinco viviendas cambiaron de propietario tras venderlas sus dueños, en lugar de proceder de nuevos proyectos. Los promotores redujeron drásticamente el lanzamiento de nuevos proyectos, lo que debería ayudar a reducir gradualmente las existencias sin vender.

Dónde es más fuerte el impulso

Johor y Penang concentraron buena parte de la nueva demanda. Ambos estados ocupan un lugar central en el mapa de producción y logística de Malasia. También se benefician de mejoras en el transporte que reducen los tiempos de viaje y facilitan los desplazamientos transfronterizos.

Johor: un polo transfronterizo impulsado por la industria

Johor se ha convertido en el motor de crecimiento de 2025. La Zona Económica Especial Johor-Singapur atrae a fabricantes, empresas de infraestructura digital y compañías de servicios. Aumentaron las transacciones y el valor de las propiedades industriales; los nuevos proyectos residenciales fueron los más numerosos del país, y fluyó financiación hacia la logística y las fábricas. También mejoraron las oficinas y los locales comerciales, que partían de niveles bajos, en corredores clave de los alrededores de Johor Bahru. En el primer trimestre de 2025, el valor de las transacciones residenciales de Johor aumentó alrededor de un 14 por ciento. La demanda abarca desde casas para quienes las compran para vivir hasta apartamentos cerca de nodos de transporte para quienes alquilan y se desplazan a Singapur.

Los planes para centros de datos y manufactura avanzada refuerzan este impulso. Grupos tecnológicos internacionales han ampliado su presencia en el sur de Malasia, aprovechando la disponibilidad de terrenos, el acceso a la electricidad y la proximidad de Singapur. Los indicadores del mercado muestran un fuerte interés de los arrendatarios por fábricas y almacenes en Johor, así como en el valle de Klang y Penang. La baja vacancia de las instalaciones industriales modernas, el aumento de los compromisos de alquiler anticipados y los parques industriales previstos cerca de las autopistas apuntan a una actividad sostenida.

Penang: el sector electrónico mantiene activo el mercado inmobiliario

El ecosistema electrónico y eléctrico de Penang sigue sosteniendo una demanda inmobiliaria estable tanto en la isla como en Seberang Perai. La base industrial de Batu Kawan ha atraído a proveedores multinacionales, lo que impulsa la demanda de viviendas para trabajadores, espacios logísticos y comercios complementarios. La demanda de edificios de gran altura se ha mantenido relativamente estable en el estado, aunque 2025 comenzó con ligeros descensos en las transacciones y el valor de los apartamentos. El mercado de oficinas de Penang se mantuvo firme y la ocupación de los locales comerciales rondó el 70 por ciento. Las autoridades locales también pusieron en marcha un plan de vivienda asequible a largo plazo, que contempla construir decenas de miles de unidades durante la próxima década mediante métodos modulares más rápidos.

La realidad de dos velocidades de Kuala Lumpur

La capital presenta un panorama distinto. La actividad residencial se desaceleró a principios de 2025 y la ciudad aún afronta un importante exceso de viviendas terminadas. En el primer semestre, el número de viviendas terminadas sin vender aumentó hasta unas 26.911 en todo el país; más de la mitad eran condominios y apartamentos. En Kuala Lumpur, el exceso de oferta de viviendas en edificios de gran altura sigue siendo el principal obstáculo para absorber la oferta. En el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la ciudad subieron algo más de un 3 por ciento interanual; sin embargo, las transacciones cayeron casi un 9 por ciento, una señal de que los compradores eligen con cuidado y de que los incentivos son importantes.

El mercado inmobiliario comercial tiene mejores resultados. El alquiler de oficinas se fortaleció a medida que las empresas se trasladaron a torres más nuevas y sostenibles. En todo Kuala Lumpur, la absorción neta pasó a ser positiva en todos los submercados en el segundo trimestre de 2025, lo que contribuyó a que la tasa de vacancia de la ciudad bajara de alrededor del 24 por ciento un año antes a cerca del 19 por ciento. La entrega de nuevos edificios en zonas privilegiadas añadió espacios de alta calidad, mientras que varios grandes proyectos adelantaron su fecha prevista de finalización a 2026.

JLL Malaysia, que hace un seguimiento del alquiler de oficinas en la ciudad, describió el segundo trimestre como un punto de inflexión.

El mercado de oficinas de Kuala Lumpur mostró resiliencia, con una absorción positiva en todos los submercados.

El sector comercial registró avances moderados. La vacancia disminuyó respecto de mediados de 2024, las marcas de alimentación y moda siguieron expandiéndose, y los negocios de entretenimiento y espacios de trabajo compartido ayudaron a ocupar locales que habían quedado vacíos tras el cierre de algunos establecimientos de alto perfil. Dos centros comerciales emblemáticos, entre ellos 118 Mall y un nuevo proyecto cerca de KLCC, tienen prevista su apertura durante el próximo año. La demanda de viviendas de alta gama mejoró, impulsada por un recorte de las tasas de interés a principios de 2025 y el interés constante de compradores de Oriente Medio, Asia-Pacífico y Europa.

Atención a los precios y la asequibilidad

El índice de precios de la vivienda de Malasia siguió subiendo ligeramente a principios de 2025. En el primer semestre, el índice nacional rondó los 227 puntos y el precio medio se situó cerca de los 490.376 RM, un aumento interanual de alrededor del 0,7 por ciento. Los precios evolucionaron de forma desigual. Las casas adosadas registraron alzas moderadas. El valor de las viviendas en edificios de gran altura cayó en varios estados con una oferta abundante. Perlis y Johor anotaron los mayores aumentos recientes entre los mercados más pequeños.

La asequibilidad sigue marcando el ritmo de las ventas. Las propiedades de hasta 300.000 RM representaron cerca del 53 por ciento de las transacciones residenciales del primer semestre. Los compradores dieron preferencia a barrios consolidados con acceso al transporte, escuelas y empleo. Esta tendencia contribuyó a que el mercado de segunda mano concentrara casi el 80 por ciento de las operaciones residenciales. Los promotores respondieron con menos lanzamientos de proyectos. La oferta de nuevas viviendas cayó aproximadamente a la mitad interanual, hasta las 23.380 unidades en los primeros seis meses de 2025.

Los mercados con una fuerte demanda de alquiler están atrayendo de nuevo a los inversores, en especial aquellos donde los rendimientos superan los costos de financiación. A principios de 2025, el rendimiento bruto medio de los apartamentos alcanzó cerca del 5,1 por ciento, mientras que en Kuala Lumpur rondó el 4,6 por ciento. Las zonas cercanas a universidades, líneas ferroviarias y centros de empleo siguen registrando el crecimiento más estable de los alquileres.

Foo Gee Jen, expresidente de la Asociación de Tasadores, Administradores de Propiedades, Agentes Inmobiliarios y Asesores Inmobiliarios del Sector Privado de Malasia y asesor de CBRE WTW, dijo en una cumbre del sector que un crecimiento moderado de los precios es más saludable para el mercado que los fuertes aumentos de hace una década.

Una tasa de crecimiento del 4% quizá no entusiasme a los inversores, pero es saludable y está en consonancia con las tasas de interés bancarias.

Esta opinión refleja un giro hacia precios sostenibles. Es probable que el aumento de los costos de construcción se traslade a los precios de venta en determinados lugares. La atención a la asequibilidad real también apunta a subsidios más específicos y a mejores datos para ajustar la oferta, en lugar de incentivos generales.

La industria y los centros de datos impulsan la inversión

El segmento industrial es el claro punto positivo de 2025. Las transacciones aumentaron alrededor de un 8,5 por ciento, hasta superar las 4.100 operaciones en el primer semestre, y el valor total subió a unos 14.250 millones de RM. Johor, Penang y Selangor encabezaron la actividad, a medida que se expandían las empresas de logística, automoción y electrónica y electricidad. Solo en el valle de Klang, en el segundo trimestre entraron en servicio unos 2 millones de pies cuadrados de nuevos almacenes de categoría A; aun así, la vacancia cayó con fuerza, hasta cerca del 2 por ciento, al ocuparse esos espacios.

El valor de los edificios industriales modernos aumentó casi un 4 por ciento interanual. Los arrendatarios buscaron edificios eficientes desde el punto de vista energético y ubicaciones con acceso rápido a las autopistas. Algunos inversores aplazaron sus compras ante la incertidumbre arancelaria y los cambios en las cadenas de suministro mundiales, pero la demanda de los ocupantes se mantuvo firme en los principales corredores.

Malasia también se ha consolidado como un importante mercado regional de centros de datos. La capacidad instalada ya supera los 600 MW, hay alrededor de 1.300 MW en construcción y se prevé una cartera futura de más de 3.400 MW. El sector está madurando. Los costos y las exigencias para obtener autorizaciones son mayores, y los promotores están creando alianzas para desarrollar emplazamientos con acceso a la energía garantizado. Este cambio da prioridad a la calidad, el acceso a energías renovables y la resiliencia de la red eléctrica a largo plazo.

Knight Frank Malaysia, en su revisión de mitad de año de varios sectores, resumió el optimismo y la cautela en una sola frase.

El mercado sigue mostrando resiliencia pese a los vientos en contra mundiales y la creciente complejidad de las políticas.

Las infraestructuras y las zonas especiales cambian la demanda

Los proyectos de transporte y las zonas creadas por políticas públicas están redefiniendo el mapa de la demanda inmobiliaria. El Ferrocarril de la Costa Este superó el 80 por ciento de avance y las obras se acercan a sus fases finales. La autopista Pan Borneo sigue mejorando el acceso en Sabah y Sarawak. En el sur, la Zona Económica Especial Johor-Singapur acelera la aprobación de inversiones y el desarrollo de cadenas de suministro, mientras continúa la construcción del enlace ferroviario transfronterizo RTS entre Johor Bahru y Woodlands. Estas inversiones acortan distancias, impulsan el turismo y el comercio y generan demanda de almacenes, hoteles y viviendas.

Las novedades en materia de políticas públicas también destacan el papel de Johor en la captación de inversiones. A mediados de 2025, las autoridades vinculadas a la zona especial habían aprobado proyectos por más de 37.000 millones de RM, y había más compromisos en preparación. Los planes también abarcan la aviación: se proyecta un parque aeronáutico en Selangor y un nuevo enlace de autopista para facilitar el acceso a terrenos en Negeri Sembilan. El resultado neto es una mayor demanda de parques industriales cerca de nuevos nodos de transporte y mejores perspectivas para los municipios cercanos.

Cambios normativos y compradores extranjeros

Malasia restableció a mediados de 2024 un programa escalonado Malaysia My Second Home, que amplía las opciones para quienes residen allí durante largas temporadas. Los requisitos de acceso están vinculados a depósitos a plazo fijo y umbrales de compra de propiedades, y varían según la categoría. Los estados siguen estableciendo precios mínimos para los compradores extranjeros; los umbrales varían según la ubicación y las condiciones del mercado.

Las propuestas presupuestarias para 2026 apuntan a un aumento de los costos de transacción para algunos compradores extranjeros. El Gobierno ha presentado un plan para elevar del 4 al 8 por ciento el impuesto de timbre por las transferencias de propiedades a personas no ciudadanas y empresas extranjeras. Es probable que el impacto en el volumen de operaciones sea moderado a corto plazo, ya que los compradores extranjeros representaron cerca del 0,6 por ciento de las transacciones residenciales en 2024. Las medidas de apoyo a los compradores locales compensan parcialmente este cambio. La exención total del impuesto de timbre para la compra de una primera vivienda de hasta 500.000 RM se ha prorrogado hasta finales de 2027.

Las autoridades también introdujeron una deducción fiscal para los gastos asociados a la conversión de edificios comerciales en viviendas. El objetivo es revitalizar zonas urbanas envejecidas y aumentar la oferta en lugares donde la demanda de vivienda es constante. Las entidades financieras siguen ampliando la cartera de préstamos para vivienda, y las garantías de crédito del Gobierno ayudan a quienes compran su primera vivienda y a los trabajadores autónomos que tienen ingresos suficientes, pero documentación limitada.

Riesgos que requieren atención

El desajuste entre la oferta y la demanda sigue siendo el principal riesgo para el sector de la vivienda. En el primer semestre de 2025, el número de viviendas terminadas sin vender aumentó a casi 27.000 en todo el país, concentradas en condominios y apartamentos con servicios. Si se incluyen las unidades en fases anteriores de construcción, a principios de 2025 el inventario sin vender de todos los proyectos en curso superaba las 43.000 unidades; una parte importante de su valor correspondía a proyectos en zonas suburbanas sin transporte ni servicios suficientes. Los promotores respondieron con menos lanzamientos, viviendas de tamaño más ajustado y diseños adaptados a los ingresos reales de la población local.

La proporción de viviendas destinadas al alquiler sigue siendo baja según los estándares internacionales, lo que limita las opciones para los trabajadores que se desplazan. El costo de vida y la brecha entre el crecimiento salarial y el de los precios siguen dificultando el acceso a la vivienda para quienes compran por primera vez. Responsables de políticas públicas y dirigentes del sector han pedido un apoyo más específico a la vivienda social y una plataforma de datos común para ajustar la oferta a la demanda en cada barrio.

El sector inmobiliario industrial también afronta sus propios límites. La planificación del suministro eléctrico, los costos de la electricidad y la escasez de talento son problemas actuales para los centros de datos y la manufactura avanzada. Algunos analistas advierten que la cartera de centros de datos es muy amplia y que la demanda y las mejoras de la red deben avanzar al mismo ritmo para mantener los rendimientos. Aun así, la demanda industrial subyacente en los principales corredores es diversa y está menos expuesta a las perturbaciones de un solo sector.

Puntos clave

• Malasia registró 196.232 transacciones inmobiliarias en el primer semestre de 2025, un 1,3 por ciento menos, mientras que el valor aumentó un 1,9 por ciento, hasta los 107.680 millones de RM.
• Johor y Penang encabezaron la actividad, impulsados por el crecimiento industrial, la logística y la demanda transfronteriza vinculada a Singapur y a las cadenas de suministro mundiales.
• El mercado residencial de Kuala Lumpur se desaceleró y mantiene un gran exceso de oferta de viviendas en edificios de gran altura. En el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la ciudad subieron un 3,2 por ciento interanual, pero las transacciones cayeron un 8,7 por ciento.
• Mejoró el alquiler de oficinas en Kuala Lumpur. En el segundo trimestre de 2025, la vacancia bajó a cerca del 19 por ciento, frente a alrededor del 24 por ciento un año antes, y la absorción fue positiva en todos los submercados.
• El sector inmobiliario industrial obtuvo mejores resultados que otros segmentos. En el primer semestre, las transacciones industriales aumentaron cerca del 8,5 por ciento, hasta superar las 4.100, y la vacancia de los almacenes de categoría A fue baja.
• El mercado de centros de datos de Malasia ya supera los 600 MW de capacidad operativa; hay unos 1.300 MW en construcción y una cartera futura aún mayor.
• La asequibilidad impulsa las ventas. Cerca del 53 por ciento de las transacciones residenciales correspondió a viviendas de hasta 300.000 RM, y casi el 80 por ciento de las operaciones se realizó en el mercado de segunda mano.
• El lanzamiento de nuevas viviendas cayó aproximadamente un 50 por ciento interanual, hasta las 23.380 unidades en el primer semestre, una medida que debería ayudar a reducir las existencias sin vender.
• Los cambios normativos incluyen un programa escalonado Malaysia My Second Home y una propuesta para elevar el impuesto de timbre a las compras extranjeras, mientras que las exenciones para la compra de una primera vivienda se prorrogaron hasta finales de 2027.
• Proyectos clave como el Ferrocarril de la Costa Este, el enlace ferroviario RTS y la Zona Económica Especial Johor-Singapur están desplazando la demanda hacia la logística, la manufactura y el crecimiento de nuevos municipios.
• Los principales riesgos son el exceso de oferta de viviendas en edificios de gran altura, las limitaciones de energía y talento para la industria y la necesidad de ajustar mejor la nueva oferta a los ingresos reales de la población local.