Los alquileres de apartamentos tipo estudio en Seúl alcanzan niveles sin precedentes
En julio de 2025, el alquiler mensual promedio de un apartamento tipo estudio —conocido localmente como «one room»— en Seúl se disparó hasta los 730.000 won (unos US$525), un aumento del 7,9 % respecto del mes anterior y el mayor incremento mensual registrado este año. Este repunte, confirmado por la plataforma inmobiliaria Dabang y publicado por The Korea Herald, refleja una tendencia más amplia al alza de los costos de vivienda en la capital de Corea del Sur, especialmente para la creciente población de hogares unipersonales de la ciudad.
Contenido
- Los alquileres de apartamentos tipo estudio en Seúl alcanzan niveles sin precedentes
- ¿Por qué suben tan rápido los alquileres de los estudios?
- Cambios demográficos: aumento de los hogares unipersonales
- Cambios en las políticas y transición del jeonse al alquiler mensual
- Limitaciones de la oferta y desaceleración de la construcción
- Inversión extranjera y entrada de propietarios institucionales al mercado
- ¿Cómo se comparan los alquileres de estudios en Seúl?
- Asequibilidad y costo de vida
- Nuevas tendencias: vivienda compartida y modelos habitacionales alternativos
- Impacto socioeconómico: ¿quiénes son los más afectados?
- ¿Qué le espera al mercado de alquiler de Seúl?
- En resumen
Mapo-gu, un distrito popular entre jóvenes profesionales y estudiantes, registró el aumento más pronunciado: los alquileres promedio se dispararon un 22,4 %, hasta los 880.000 won mensuales. Gangnam-gu, conocido desde hace tiempo por su alto nivel de riqueza, sigue siendo el distrito más caro para vivir en un estudio, con un alquiler mensual de 940.000 won. Otros siete distritos, entre ellos Yongsan-gu (870.000 won), Seocho-gu (810.000 won) y Seongdong-gu (790.000 won), ya igualan o superan el promedio de la ciudad, lo que refleja un encarecimiento generalizado de los alquileres.
¿Por qué suben tan rápido los alquileres de los estudios?
El marcado aumento de los alquileres de estudios obedece a la convergencia de varios factores: cambios demográficos, modificaciones de las políticas, nuevas tendencias de inversión y un persistente desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario de Seúl.
Cambios demográficos: aumento de los hogares unipersonales
Corea del Sur está experimentando una transformación demográfica. Los hogares unipersonales se han convertido en la forma de convivencia predominante en Seúl: en 2023 representaban casi el 40 % del total de hogares de la ciudad, frente a menos del 30 % apenas una década antes. En todo el país, los hogares unipersonales llegaron a 9,9 millones a finales de 2024, lo que representaba el 41,5 % del total. Esta tendencia es especialmente marcada entre los jóvenes adultos y los profesionales que buscan independencia y vivir cerca del trabajo o los estudios.
Como resultado, la demanda de apartamentos pequeños y asequibles, sobre todo estudios, se ha disparado. Estas viviendas, de unos 33 metros cuadrados y con un depósito de 10 millones de won, son ahora la opción preferida de muchos habitantes de la ciudad. La competencia por este tipo de unidades es especialmente intensa en distritos con una animada vida nocturna, universidades o buen acceso al transporte público, como Mapo-gu, Hongdae y Sinchon.
Cambios en las políticas y transición del jeonse al alquiler mensual
Tradicionalmente, el mercado de alquiler de Corea del Sur ha estado dominado por el sistema jeonse, un modelo particular en el que los inquilinos pagan un depósito único elevado —a menudo de cientos de millones de won— en lugar de un alquiler mensual. Sin embargo, recientes regulaciones gubernamentales, como las restricciones a los préstamos del 27 de junio de 2025, han dificultado que los inquilinos reúnan los grandes depósitos, mientras que los propietarios tienen límites más estrictos para aumentar los precios del jeonse.
Como resultado, tanto propietarios como inquilinos recurren cada vez más a contratos de alquiler mensual, que exigen un desembolso inicial menor, pero implican pagos periódicos más altos. Este cambio es especialmente visible en distritos de alta demanda como Gangnam, Seocho y Songpa, donde han disminuido las ofertas de jeonse y han aumentado los contratos de alquiler mensual. Según agentes inmobiliarios, los propietarios prefieren ahora el alquiler mensual por los ingresos estables y la flexibilidad que ofrece, sobre todo mientras las tasas de interés bancarias se mantienen bajas.
Los expertos señalan que esta transición está transformando el mercado de alquiler. Como explicó un analista inmobiliario,
«Las regulaciones sobre los préstamos obstaculizan el paso del jeonse a la compra de vivienda, lo que conduce naturalmente a más contratos de alquiler mensual con ingresos garantizados».El resultado es una presión constante al alza sobre los alquileres mensuales, especialmente los de las viviendas más pequeñas.
Limitaciones de la oferta y desaceleración de la construcción
Si bien la demanda de apartamentos tipo estudio se ha disparado, la oferta no ha logrado seguir el ritmo. La actividad de construcción en Seúl se ha desacelerado y el inicio y la finalización de nuevas viviendas siguen por debajo de los objetivos gubernamentales. La promoción inmobiliaria privada se ve limitada por dificultades de financiación y los permisos de construcción se han estancado. Los proyectos del sector público han intentado cubrir el déficit, pero la escasez general de viviendas persiste.
Este desequilibrio es especialmente grave en los distritos centrales y meridionales, donde escasea el terreno y los costos de desarrollo son elevados. La falta de viviendas de alquiler asequibles ha intensificado la competencia entre los inquilinos, ha empujado los precios al alza y dificulta que quienes llegan a la ciudad encuentren alojamiento.
Inversión extranjera y entrada de propietarios institucionales al mercado
Los cambios demográficos y la persistente demanda de viviendas de alquiler han atraído a inversionistas inmobiliarios internacionales. Grandes empresas como Greystar Real Estate Partners y The Living Company han establecido operaciones locales en Seúl y apuntan al creciente mercado de hogares unipersonales de la ciudad. Estas compañías invierten en propiedades de alquiler con gestión profesional, como residencias para estudiantes y apartamentos compactos en la ciudad, a menudo con instalaciones compartidas, como gimnasios y espacios de trabajo conjunto.
También está llegando capital institucional extranjero al sector mediante empresas conjuntas y fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Por ejemplo, el Consejo de Inversiones del Plan de Pensiones de Canadá (CPPIB) y Morgan Stanley se han asociado con promotores locales para construir o adaptar propiedades destinadas al alquiler. Se espera que estas inversiones ofrezcan más opciones de alquiler con gestión profesional, aunque también podrían contribuir al alza de los alquileres, ya que los inversionistas buscan obtener ganancias.
¿Cómo se comparan los alquileres de estudios en Seúl?
El alquiler promedio de un estudio en Seúl, de 730.000 won (US$525), puede parecer elevado, pero varía considerablemente según el distrito y en comparación con otras grandes ciudades asiáticas. Según datos de Numbeo y Wise.com, el alquiler promedio de un apartamento de una habitación en el centro de Seúl ronda los 1,18 millones de won (US$850-US$950), mientras que los estudios en distritos codiciados como Gangnam o Itaewon pueden costar entre 900.000 y 1,1 millones de won o más. En cambio, en barrios más asequibles como Sinchon o Jongno se encuentran estudios desde 480.000 hasta 720.000 won mensuales.
En comparación con otras capitales asiáticas, los alquileres de Seúl son moderados. Por ejemplo, los alquileres promedio de apartamentos de tamaño similar suelen ser más altos en Tokio y Hong Kong, mientras que ciudades como Taipéi o Kuala Lumpur suelen ser más asequibles. Sin embargo, el rápido aumento de los alquileres en Seúl, especialmente de los estudios, ha superado el crecimiento salarial de muchos residentes, lo que genera preocupación por la asequibilidad y la seguridad de la vivienda.
Asequibilidad y costo de vida
La vivienda es el mayor gasto para la mayoría de los residentes de Seúl. Se estima que el costo de vida promedio de una persona sola en la ciudad oscila entre 1,5 y 1,6 millones de won al mes, y que el alquiler y los servicios representan casi la mitad de esa suma. Los servicios de un apartamento pequeño suelen costar entre 150.000 y 250.000 won mensuales, mientras que el transporte, los alimentos y otras necesidades aumentan la carga mensual.
Quienes buscan opciones más asequibles pueden considerar ciudades satélite como Incheon, Bucheon o Goyang, donde los alquileres y el costo de vida son más bajos y suele haber buen acceso a Seúl en transporte público. Sin embargo, el atractivo de los distritos centrales —por su cercanía al empleo, las universidades y la oferta cultural— sigue impulsando la demanda y los precios en la capital.
Nuevas tendencias: vivienda compartida y modelos habitacionales alternativos
A medida que los apartamentos tipo estudio tradicionales se vuelven menos asequibles, ganan terreno otros modelos de vivienda. Los espacios de vivienda compartida, que combinan habitaciones privadas con instalaciones comunes, son cada vez más populares entre jóvenes profesionales, estudiantes y residentes internacionales. Según un informe de JLL de 2025, el alquiler mensual promedio de una unidad de vivienda compartida de menos de 40 metros cuadrados en Seúl es de 1,13 millones de won, alrededor de 1,5 veces más que el de un officetel típico, un apartamento tipo estudio de uso residencial y comercial.
Estos modelos de vivienda compartida ofrecen flexibilidad, vida en comunidad y acceso a instalaciones como gimnasios, espacios de trabajo conjunto y cocinas comunes. Grandes empresas inmobiliarias y nuevas compañías invierten en marcas de vivienda compartida y adaptan hoteles y officetels con baja ocupación para convertirlos en viviendas de alquiler modernas. El gobierno también apoya la expansión de los REIT y de las iniciativas público-privadas para aumentar la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo.
Como señaló un experto del sector,
«La vivienda compartida, que antes se consideraba una solución habitacional marginal, se está convirtiendo rápidamente en un pilar del sistema de alquiler de viviendas de Corea, impulsada por los cambios demográficos, la evolución de las preferencias de estilo de vida y la sólida confianza de los inversionistas».
Impacto socioeconómico: ¿quiénes son los más afectados?
El aumento de los alquileres de estudios está teniendo un profundo impacto en los residentes de Seúl, especialmente en los jóvenes, los estudiantes y los trabajadores de ingresos bajos y medios. Para muchos, cada vez es más difícil hacer realidad el sueño de vivir de forma independiente en la ciudad. El alza de los alquileres obliga a algunas personas a buscar compañeros de vivienda, mudarse a distritos menos céntricos o incluso dejar Seúl en busca de una vivienda más asequible.
Las empresas también sufren las consecuencias. Los altos costos de alquiler en distritos populares han contribuido a una ola de cierres de locales, especialmente en zonas turísticas y comerciales. A medida que se debilita el gasto de los consumidores y aumentan los costos fijos, muchos comercios tienen dificultades para mantenerse a flote, lo que deja locales vacíos y reduce la actividad económica en barrios antes animados.
Al mismo tiempo, el paso del jeonse al alquiler mensual está cambiando las cuentas tanto de los inquilinos como de los propietarios. Los inquilinos afrontan gastos periódicos más altos, mientras que los propietarios deben adaptarse a nuevas regulaciones e incertidumbres del mercado. La llegada de inversionistas institucionales y capital extranjero podría ofrecer más opciones de alquiler con gestión profesional, pero también podría impulsar nuevas subidas de los alquileres y reducir la disponibilidad de viviendas asequibles para los residentes comunes.
¿Qué le espera al mercado de alquiler de Seúl?
De cara al futuro, la mayoría de los expertos prevé que continúe la tendencia al alza de los alquileres mensuales y el declive del sistema jeonse. Las políticas gubernamentales destinadas a estabilizar el mercado, como los topes a los alquileres y el apoyo a los propietarios institucionales, podrían moderar las subidas de precios, pero es probable que persistan las limitaciones de la oferta y la fuerte demanda.
Se espera que la inversión extranjera y el auge de la vivienda compartida y los modelos de construcción para alquiler transformen el mercado, con nuevas opciones para algunas personas, pero posibles barreras para otras. El desafío para los responsables de formular políticas será equilibrar las necesidades de inversionistas, propietarios e inquilinos y garantizar que Seúl siga siendo una ciudad accesible y dinámica para todos sus residentes.
En resumen
- El alquiler promedio de un estudio en Seúl alcanzó un récord de 730.000 won (US$525) en julio de 2025; Mapo-gu y Gangnam-gu encabezaron el aumento.
- El incremento de la demanda de los hogares unipersonales, los cambios en las políticas que alejan el mercado del jeonse y las limitaciones de la oferta están impulsando los alquileres al alza.
- Inversionistas extranjeros y propietarios institucionales están entrando en el mercado, con nuevos modelos de alquiler que también contribuyen a la presión sobre los precios.
- Los espacios de vivienda compartida y otros modelos habitacionales están ganando popularidad a medida que los estudios tradicionales se vuelven menos asequibles.
- El aumento de los alquileres afecta a jóvenes, estudiantes y empresas, y genera preocupación por la asequibilidad y el dinamismo económico de Seúl.
- Los expertos esperan que continúe la tendencia al alza de los alquileres mensuales y se extiendan nuevos modelos de alquiler, mientras las políticas y las inversiones determinan el futuro del mercado inmobiliario de Seúl.
